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マンション管理の要、それは優しさ・思いやりです。そして将来を見据えた長期展望です。

 平成13年度に、国家資格としてマンション管理士制度が誕生しました。
具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことなどがあります。
マンション管理適正化法では、マンション管理士について、資格試験に合格した後に、国土交通大臣の登録を受けて、「マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他のマンション管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう」(第2条)と定めています。

:マンション管理士は管理行為全般に関して、常に民法上の「法的責任」(善管注意義務、不法行為責任等)を負っています。
信頼性こそ総て、常に信頼されるマンション管理士であること。
マンション管理で一番大事なのは相互信頼、マンション管理に関与するマンション管理士の言動に信頼がなければ適正な管理は行えない。

*マンション管理は自己責任です。
マンションを良くするも悪くするも、自己(区分所有者)次第です。
無関心とか無関係、そして無責任はあり得ない。
マンションは日々暮らし生活する場所です。

※正義感
 他人の集まりであるマンションにおいて管理を行う上で必要なのは『正義感』です。
人々の意向を踏まえ、事を進めるためには、「社会正義」「正義感」は持たなければならない。
正義感なくして人々の賛同は得られない。
『正しい知識』と『正義感』、そして『倫理観』これがマンション管理を進める上での“基礎”と考えます。

◎「透明性」と「信頼性」こそ重要
マンション管理を向上させる行為をしてもらうためには、管理組合が居住者に信頼してもらう必要があります。
そのためにはなるべく多くの情報を開示するなど管理組合自ら透明性を保つ必要があります。
透明性と信頼を得ることが極めて重要であり、「信頼の管理組合を居住者とともにつくらなければならない。」。
公開性と透明性をつうじて居住者の信頼を得ることがマンション管理の重要なポイントです。
情報の公開性や透明性によって信頼を得ることの重要性を認識してほしい。
管理組合は、可能な限り最大限に「居住者等の人権を尊重」することを条件としてマンション管理に関わっています。このことが管理組合活動を認める根拠の一つと言えます。
適正なマンション管理の前提になるのは政治信条などに関係なく、民主主義という共通の価値です。
その価値を共有し一致して行動しなければなりません。それは管理組合そのもののオープン化 です。
「明るい未来」はマンション居住者一人ひとりの「頑張り」にかかっています。


○マンション管理に終わりはない。
これで良い終了ということはない。
管理は「期限はなく、到達点もなく、人々の生活がマンションで続く限り終わりはない。マンション管理は続くのです。」
他人の集まりであるマンションに満足を求めることは目標ではありますが、人・物が日々変わりゴールはあり得ないのです。
『しっかりと貯め、しっかりと無駄なく大事に使い、しっかりと働いてもらう』これしかないのです。
マンション管理に停滞は許されない、具体的に前に進むのです。
躊躇なく周りは経年変化していきます。
マンションは共同住宅であり、共同で維持管理していかなければなりません。
分譲マンションは、区分所有者が自分たちの負担で維持管理していかなければなりません。

*全ての居住者は「安心安全なマンション」を目指して、マンション居住者の願いである「住んで良かった」と思えるマンションづくりに全力で取り組ななければならない。
永住志向が強まる今、日々の暮らしが大切です。
マンションを取り巻く大きな問題として、建物の高経年化と居住者の高齢化というマンション管理上の課題が徐々に顕在化しつつあると言えます。

特に、高経年マンションの増加が急速に進む中、建物・設備の老朽化、管理組合の担い手不足、建替え等の合意形成の困難さなどの課題が浮き彫りになっています。

*マンションの居住者と建物の2つの高齢化という課題の中で、高経年のマンションを今後どうするのかということは、区分所有者にとっても、社会にとっても大きな問題です。
 老朽化に任せて放置すれば、「財産価値」も「居住価値」も失われてしまいますし、計画的に修繕を重ねていく場合のコストと市場価値を長い目で比較していく必要もあるでしょう。
 このように、マンションの将来については、当面見込まれる修繕だけではなく、住み続けることを前提とした改修・改善に留まらず、建替え、敷地売却等の形による再生も選択肢に加えて、マンション管理の経営戦略を立てていくことが必要と考えられます。

・高経年マンションのストックが増え、スラム化が声高に叫ばれる一方、住民と建物の「ふたつの老い」を自力で乗りこえるマンションが現れています。


『マンション再生について』(マンション再生とは住み続けられるマンションづくりです。)
 建物再生等~マンション建物は生き物です。
 マンション建物は生き物、日々劣化、老朽化している。
 マンション居住者も同じ、常に変化している!
 だから、対応、手当が必要なのです。
 長く住むことができる豊かな生活空間へと再生し、マンションの価値を高めることが重要です。

▼ストック型社会におけるマンション再生のあり方が問われています。
マンション管理を取り巻く環境は膠着(こうちゃく)状態が続いています。
というのも、築後マンションが建て替え適齢期(老朽化)に突入しているにもかかわらず、いっこうに進展が見られないからです。
居住者の合意形成が難航し、建て替えに必要な決議要件を満たせないのが一因です。
分譲マンションには多様な価値観や世帯属性を有する区分所有者が住んでおり、意見集約は容易ではありません。
高齢世帯と子育て世帯では、マンションに求める居住ニーズが異なります。
当然、建て替えの必要性にも世代間ギャップが生じます。簡単には5分の4以上の賛成が得られないのです。

また、容積率に余裕のない狭小敷地のマンションは増床が難しく、隣接地を購入して敷地面積を拡大したり、隣接建物と一体で共同建て替えをするなど、いくつものハードルをクリアしなければ建て替えは実現しません。
さらに採算が見込めず、建て替え事業に参画するデベロッパーが見つからないというケースも珍しくありません。
ビジネスである以上、一定の利益が得られなければ、デベロッパーにとって参加する“旨味”はありません。
こうした複合的要素が立ちはだかり、高経年マンション再生に向けた動きは暗中模索を繰り返しています。

△高経年のマンションでは、住み続けることを前提とした改修・改善に留まらず、建替え、敷地売却等の形による再生も選択肢に加えて、マンションの将来を考えていくことが望まれます。
 マンション再生に管理組合としてどう取り組むのか、再生を円滑に進めるために何をすればいいのかなど、今後のマンション管理には一歩踏み込んだ管理・考えが必要になります。

*マンション(共同住宅・集合住宅)の生活~居住のあり方
 必然的に「標準的マナー」「基本的モラル」が不可欠であり、それは居住の総てに作用します。
 隣人や住人同士の関係は暮らしていく上でも大きなポイントになることと思います。
 お互いにマナーと節度を守って、住みやすい環境に努めましょう。

○〜みんなでつくる快適分譲マンションライフ〜
 分譲マンションは、"鍵一本で干渉されることのない自由な生活"というイメージがあるようですが、一棟の建物の中で大勢の人たちが共同生活を営むので、その住まい方には戸建て住宅とは違った生活上のルール、制約があります。
「こんなはずではなかった・・・」と後悔しないために、分譲マンションの特殊性やその管理について心得ておきましょう。
 あらかじめ知っておくことが快適な分譲マンションライフにつながります。
 マンションであれ一戸建てであれ、快適に暮らすためには、建物や設備のメンテナンスを行い、近隣住人とトラブルのないようにマナーを守って暮らすように努める必要があります。

◇「マンションは管理を買え」と言われますが、管理=イコール資産価値なのです。
 それは、マンションのハード面、ソフト面に及びますが、その両方の適正管理が相まって資産価値が生まれるのです。
 そして資産価値の維持向上には、マンション管理の担い手である、区分所有者(組合員)自らの努力が必要なのです。
 その具体的な行動は、区分所有者の団体である管理組合活動への積極的な参加です。
 まさに区分所有者(組合員)個々の、努力如何でマンションの資産価値が決まると言えます。

[マンションは管理を買え!]という言葉はマンション購入の際にしばしば聞く事があるフレーズでしょう。
人気が高い中古マンションというのは、管理が行き届いたマンションです。
そして管理が行き届いたマンションの資産価値は当然、管理ができていないものよりも高いです。
マンションを購入する際に、購入基準となるものは"駅からの距離、築年数、治安、防災、間取り"など様々な項目から判断します。
ですが、管理状況というのは中々見えてこない情報です。
マンションは管理を買え!という言葉は、表に出てこない管理状況をしっかりと確認しておく事を説くような言葉なのです。
(ことことは、当然マンションを売る側にも当てはまります。管理の良いマンションは高く売れるのです、それがマンションの資産価値なのです。日頃の管理の重要性はここにあるのです。)


○マンションの管理には、ハード面とソフト面があります。
 マンションの環境は、変化します。
 建物の経年劣化、居住者個々の境遇の変化等様々な事象が起こります。
 ですから互いの連携・連帯が必要なのです。
 一人では何も出来ない。
 互いの協力が不可欠なのです。
 マンション管理は、適正化の実現に向けて工夫する事に意味があります。
 環境の変化に対応したマンション管理が必要なのです。
 互いに協力、助け合い、知恵を出し合って日々の管理を行いましょう。

○マンション管理は広範且つ複雑です。
 現状で良い、このままで良いということはない。
 マンションそのものの変化も尽きることはないが、マンションを取り巻く情勢も変わっていきます。
 それは、マンションに関する法令等の改正です。
 マンション関係法令及び標準管理規約の改正などです。
 それらはマンションにとって必要な改正であり、マンション管理を行う上で極めて大事な事柄です。
 又、それらは時代に対応した改正・施策であり、それらに沿う管理を行うことは適正管理を
 実現するための不可欠な要素と言えます。
 マンション管理は、時代と無縁ではない。
 常に社会の動き・変化を知り、そして学び、管理に活かしていきましょう。

○マンションにおけるコミュニティの重要性が叫ばれています。
 マンションにおける「コミュニティ」の大切さとは何でしょう。
 それは災害などの緊急時に、周りの人に「声かけ」ができるかどうかです。
 日頃から良好なコミュニティの形成に努めていなければ、“いざ”という時に
 「声かけ」はなかなか困難です。
 「声かけ」をして共に速やかに避難する、共に助け合う、これが大事です。
 まずは自助、共助そして公助です。
 日頃挨拶も交わさないでは、マンションに誰が住んでいるのか分からないでしょう。
 挨拶を交わす、総会等の集会に顔を出すなどで互いを知ることがとても大切です。
 日頃から顔見知りになること、これは不審者の侵入防止にも繋がります。
 プライバシーの保護はもちろん大事ですが、それを侵さない範囲での連携・連帯は互いを守ります。
 「互いに手を携えて」豊かで安心なマンションライフを築いて行きましょう。

○マンション管理規約は居住者同士がうまく共同生活を送るために不可欠なルールですが、
 管理組合としてそのルールをただ守れというだけではなく、
 その内容も時代の変化に対応したものでなければならない。
 無論マンション管理の原則は常に遵守しなければなりませんが、時代のニーズに沿うことも必要です。
 マンション管理規約も時代と共に、進化する必要があるということです。
 分譲マンションにおいても、外国人居住者の増加が今後予想されます。
 文化・生活習慣の違う外国人がいる前提でルールを作ることなどが必要になると思われます。
 どう外国人と上手に付き合っていくのか、これもマンション管理の新たな方策と言えるでしょう。

○「管理の基礎的考え」とは
 マンション管理の基礎、それは「しっかりとした自治意識を持つ」ということです。
 それは、しっかりとした自治意識を持って皆で管理を行うということです。
 その根幹として、社会的常識・良識を持つということ、そして各種法令・社会規範を踏まえて、
 管理に当たるということです。
 同じマンションに長く暮らす知恵として、
 ・「多様性」の尊重、互いを認め合うこと。
 ・総ての結果・責任は、自分達で負う(皆で負う)。
 その目指すところは、他の住民と協力して住環境の保全と向上を図る
 (皆で協調して住環境の保全等を図る)ことです。
 これが長期間、「終の棲家」として一緒に暮らすということ、
 「マンションに住む」ということだと思います。

○ マンションを良くするも悪くするも、あなた次第です。
 さあ一緒にやりましょう、汗を流しましょう、知恵を出し合いましょう。
 きっと住み心地の良いマンションになるはずです。
 そして住民どうしの絆が深まり、“温かみのあるマンション”がつくられます。
 それがマンションへの「愛着」を生みます。
 難しく考えずに、できることから始めてみましょう。
 *居住者皆が目指すところは、『自分達のマンションは自分達で守る!』
 『自分達のマンションは自分達で維持していく!』これが総てです。

○マンションは一つの建物を多くの人が区分して所有するという特殊状況から、居住形態の多様な混在よる権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の困難さ、などを踏まえマンション全般を維持しなければならず、その前提となる区分所有者間の合意が極めて重要です。
 そのためあらゆる場面段階において合意形成を進めることが不可欠です。

○防災対策・災害対策等
 マンションには「多高層共同住宅」という特殊性がありますから、災害が発生した場合には住民間の協力支援が必要です。
 いざ災害が起きてからでは遅い、あらかじめ管理組合として取り組むべき対策を検討し、発生時に実行に移していくことが大切です。
 又、耐震性に問題がない建物の場合には慌てて外に逃げ出したりせずに一時待機して様子をみたほうが安全ですが、火災が発生したときには直ちに退避しなければ危険ですので、この点の周知が求められます。

△マンション防犯セキュリティ対策
不審者は建物の入口がオートロックになっていても居住者が出入りする際、居住者になりすまし一緒に侵入します。
電気・ガス会社等の関係者を装う住居侵入や、アンケートと称して家族構成等の個人情報を聞き出そうとする等の事案、及びマンション敷地内で強盗・わいせつ等の重大事案も全国的に発生しています。
 対策としては、マンションは絶対安全な場所ではないということを認識し、安易に相手を信じ、玄関(オートドア)を開けないこと、一旦マンション内に不審者を入れれば、不審者は自由にマンション内を徘徊できます。
防犯意識を高めて、互いに気を付け注意し合い、そして不審者をマンションに入れない近づけない、ことが大切です。
 “マンションは自分たちで守る”との意識は、マンションの安全、治安面でも要請されます。

○快適なマンションライフを享受するためには、円満な共同生活を守り育てていく必要があります。
マンションが末永く良好な住まいとなり、また大切な資産としての価値を維持するために管理組合は区分所有者の利害を調整し、組合としての 意思を決定し、決定事項を執行していかなければなりません。
このようにマンション管理については常に居住者のために「マンション管理の適正化」が求められています。
「快適な居住環境の確保」「資産価値の維持向上」をどのように実現していくのか、マンションの日々重要な課題と言えます。
高まる永住意識 分譲マンションを“終の棲家”と考えている人が増えています。

○年齢も仕事も考え方も異なる居住者が、ひとつ同じ屋根の下で共同生活を送るのが分譲マンションです。
当然、利害や価値観のズレから意見対立が起こることは避けられず、常に何かしらのトラブルが起こっています。
こうしたすべての諸問題に対して解決策を見つけるのが理事の仕事であり、その責務には実に重いものがあります。
しかし一方、理事には大きな期待も寄せられています。
有能な理事が活躍すれば、トラブルの早期解決が望めるからです。
“マンション管理は人となり”と言ってもいいでしょう。
理事のマンション管理組合への真摯な努力は必ず報われます。
マンション管理の良否が資産価値をも決定付けるのです。
自ら居住するマンションです。
マンションに愛着を持ち、無知・無関心とは“お別れ”し、主体的に組合活動に参加するようにしてください。

○マンション全体も自分の資産であるという意識
「マンションの管理なんて自分には関係ない」と思っている方がどれくらいいるのか?
まずそこで、そのマンションの管理力の行く末は決まるといっても過言ではありません。
自分のお部屋だけでなく、マンション全体も自身の資産であるという意識を持ち、早め早めに前向きに取り組んでいただければと思います。

○資産価値が落ちない(落ちにくい)マンションとは
Ⅰ適切な管理運営がなされているか
・マンション内の清掃が行き届いているか
・掲示板は整然と掲示されているか(古い掲示物は厳禁)
・駐輪場は整然と整理されているか
 など視覚的なイメージが良いことです。
Ⅱ管理の質が高い
・理事会等の開催状況
・管理規約が改正等により時代に合致しているか
・適切な修繕等が行われているか
・カメラ等防犯設備の充実
 などこれらはハイグレードなマンションとの印象を与えます。
 又マンションの防犯性が高いことにも繋がります。
Ⅲ修繕積立金が築年数に応じた積み立て総額であるか(大規模修繕等を実施した場合はそれを考慮)
 これは場当たり的な運営ではなく、将来を見据えた計画的な運営を管理組合が行っているかの重要なポイントです。
 マンション管理は決して容易いものではない。
 「20年先も安心して住むことかできるか」が、そのマンションの資産価値を落とさない重要な条件ではないでしょうか。

■【モンスター住民】
 騒音やベランダ喫煙などのマナー違反者のほか、最近は過度なクレーマーの存在も問題となっています。
そもそもマンション管理組合はその組織の性質上、クレーマー住民にとっては他の組織以上に存在しやすい環境なのです。 
基本的にマンション管理に対し無関心層が多く互いのプライバシーを尊重して、良くも悪くも互いを知ろうとしない傾向があること。
また、会社とは異なり上限関係のないフラットな組織であることが、居住者をモンスター化させやすくしている。
モンスター住民は今後も増えると予想されます。
さまざまな行動でマンションの運営に大きな混乱をもたらす存在がモンスター住民であり、健全なマンション管理を阻害していると言えます。
 もちろん、マンション運営に対して異を唱えるのが悪いことではない。
主張が違えば、時には衝突することもあるだろう。
ですからマンションを適正に運営するためには、こういったモンスター住民とうまく付き合っていく必要性があります。
マンション内のモンスター居住者に対して「こうすれば解決」というノウハウがどこかにある、ということはない。
マンションというのは、ある意味人間の集団と同じです。
人間関係で発生するあらゆるトラブルはマンション内でも起こり得ます。
 大切なのは、問題の本質を見極めて冷静に対処することです。

:クレイマー居住者に関して
 マンション管理の究極は、人間関係です。
マンションに住むということは、個人個人が集合住宅の中で責任を負っているということです。
それは常に社会的市民であり、集団生活者であるということです。
これから逃れることは出来ない、一定の定めがあるのです。
それは人間・社会人として常に常識を持たなければならないということ。
それは人への思いやり優しさであり、まさに「公徳心」と言えるでしょう。
発信は建設的意見であり、他人への誹謗中傷であってはならない。
周囲との融和協調が大切であり、独善、独り善がりは禁物です。
最後は人間性が問われるということです。

☆新型コロナウイルスに対するマンションでの「パンデミック対策」~パンデミック(感染症の世界的大流行)
今回の新型コロナウイルス対策も、インフルエンザ対策と基本的には同じだと言えます。
感染症が流行した場合、ホテルやビルには対策マニュアルがあるはずで、入口やエレベーター付近に消毒薬のポンプが置かれます。人が触るエレベーターの操作盤や手摺、ドアノブ等の消毒も徹底すると思います。
マンションでも、オートロック操作盤、ドアノブ、エレベーターの呼びボタンや行き先階数の操作盤等を消毒するというようなことは有効だし、管理会社と相談すればできることだと思います。
また、感染が広がりを見せたときには、強制はできなくてもエチケットとして、共用部分ではマスクを着用しましょうという呼び掛けはできると思います。
緊急用のマスクを一定数フロントに用意することも考えられます。
さらに広がりを見せたときは、キッズルームや集会室、共用トイレなどを使用禁止にする。
お祭り等、人が集まるイベントを中止にする。なども可能と思われます。
要は如何にマンション内での感染防止及びマンション外への拡大拡散を防ぐかです。

・マンション内や地域での感染者発生
これは極めて重要な情報ですが、プライバシー等の関係で残念ながら管理組合は即座に入手できないでしょう。
また、マンションへの来訪者等に、行政等が行っているような、海外への渡航の有無、現在の健康状態や感染した患者が確認された地域を訪れたことがあるか等を尋ねることも、マンションでは難しいです。
確かに、マンションでのパンデミック対策は難しいことも多いですが、できることもあると思います。
そして、その対策は、マンション及び地域を災厄から守ることです。

※抗ウイルス薬やワクチンが実用化されるまでの間、一般の市民(マンション居住者)はどうすればよいのか。
ありきたりですが、戸外からの帰宅時、食事の前、トイレの後の、うがいや石鹸での手洗い、アルコール消毒の徹底、外出時のマスク着用、できるだけ人混みを避ける──など、日常生活の中で、今できる感染症対策を粛々と取っていくしかない。
ワクチンや治療薬の開発が急がれているところではありますが、現時点では新型コロナウイルスに対するワクチンや治療薬はありません。
症状を和らげる対症療法が中心です。
 流行している現状を受けて、私たちができることは、体力の維持、栄養や睡眠をしっかりとる、免疫の低下を防ぐ、そして手洗いでしょう。風邪やインフルエンザ予防と同じです。
「よく分からないけれど怖い」と漠然とした不安を感じておられると思いますが、感染力もそう強くない。
他の買い物客と距離を保って買い物をする。
出先でもトイレなどで小まめに手を洗う。アルコールでなくても、ウイルスは石鹸で洗い流せます。
熱がある時は出歩かないといった基本的なことに気をつけて過ごしてもらえればと思います。

◎2020年4月1日に民法が改正されます。
民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになります。
これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになります。

契約責任としたことによって、買主が取り得る対抗措置が、解除(契約した目的を達成できない場合)と損害賠償(旧民法第570条および第566条)のみだったのが、改正民法では、追完請求=完全履行請求(第562条)と代金減額請求(第563条)も可能になりました。
具体的には、修補(瑕疵を修理し補うこと)、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、またこれらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになりました。
なお、契約の解除についても事前の催告が必要ですが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合には契約解除できることになり、解除できるケースが増えることが想定されます。
さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなったため、買主の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いとなっています。
今回の民法改正は、買主保護の意味合いが強く押し出されていると言えます。









マンション管理士 田中喜藏のブログ

内容について

◯マンション管理士の行うべき内容
・マンション関係者等からの相談対応
・管理組合への助言、指導
・管理会社への適正な業務指導
・会計処理に関するチェック
・下記の支援・サポート
 理事会・総会支援業務
 管理規約改正
 大規模修繕
 建て替え
 等

ご案内

氏 名 田中喜蔵



田中喜蔵

マンション管理は広範多岐です。
まずは学びましょう。
そしてより良いマンションのため共に
努めましょう。

 

資 格 ・マンション管理士
(登録番号第0008060003号)
・管理業務主任者
・宅地建物取引士
連絡先 〒892-0848
鹿児島市平之町2番40-1005
電話(099)227-0921
FAX(099)227-0922



田中喜蔵

マンション管理は広範多岐です。
まずは学びましょう。
そしてより良いマンションのため共に
努めましょう。

マンションの良さをどう見つけていくか、人と人とのつながり、そして絆、信頼が大切です。