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マンション管理の要、それは優しさ・思いやりです。そして将来を見据えた長期展望です。

 平成13年度に、国家資格としてマンション管理士制度が誕生しました。
具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことなどがあります。
マンション管理適正化法では、マンション管理士について、資格試験に合格した後に、国土交通大臣の登録を受けて、「マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他のマンション管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう」(第2条)と定めています。

*マンション管理士は管理行為全般に関して、常に民法上の「法的責任」(善管注意義務、不法行為責任等)を負っています。
信頼性こそ総て、常に信頼されるマンション管理士であること。
マンション管理で一番大事なのは相互信頼、マンション管理に関与するマンション管理士の言動に信頼がなければ適正な管理は行えない。
マンション管理士とは、常にマンション建物現状に留意し、マンション居住者に心を砕き寄り添い、心を重ね、常にマンション皆さんの役に立つ者・マンション皆の為になる者、だと思います。

○マンション・管理組合の運営のあり方~適正管理について
管理の基本は民主主義~マンションの管理組合は民主主義の原則で運営されています。
その基本となる法令は区分所有法です。
管理の内容は標準管理規約に基づく、マンション管理規約の遵守です。
目的は民主主義運営の確保
手段として、役員への「善良な管理者としての注意(善管注意義務)」が課されています。

・マンションは共同住宅・集合住宅です。
 マンションとは多くの人が集う建物・場所です。
マンションを購入した後、管理組合の一員として、積極的にマンションの維持・管理に関わることは、安全で住み心地の良い住まい、他から人気あるマンションを形成することであり、それが資産価値向上にもつながります。
それは充実した住環境を求めることでもあります。
「無関心」は管理組合ひいては自らのマンション生活、更にマンションを壊すつことに他ならない。

:充実した住環境とは
マンション生活は多くの方に支えられて、営まれています。
RC造等の共同住宅であるマンションに永く快適に暮らしていくためには管理組合による適切な維持・管理の継続が前提となります。
『現代のマンションの社会的価値・資産価値とは』
 ・安全で持続可能な社会資本(インフラ)であること
 ・維持管理が充実していること~メンテナンス重視
 ・「安心安全」に加え「快適性」があること。そのためには設備の「改良」「改善」が求められます。

☆マンションにおける女性の役割
マンションの経年に伴い理事会において女性理事の割合が増加しています。
今や女性理事抜きでは、マンション理事会は成り立たないのが現状です。
マンションで個々の生活を切り盛りしているのは女性であることがほとんどです。
住環境を快適に整え、家族が安心して暮らせるように気を配るのは、母として、妻として、一人の女性として大切な役割です。
活躍する女性理事の姿が見えると、女性で理事になる人が増え、女性理事長もごく当たり前に見かけることになるでしょう。
マンションの理事の半数が女性になれば、マンション管理の現場も大きく変わると思います。
マンション管理組合運営で、今後ますます活躍が期待される女性が、一層主体性を持ち見識を深めて積極的に管理組合運営に参加することを切に望みます。

◇マンション(管理組合)には多額の「金」が存在します。
貯蓄されている修繕積立金です。マンションの規模が大きくなればなるほど貯蓄金額は多額になります。
現状の制度では、「通帳の名義」は理事長名義(通帳は管理会社保管)になります。
通帳の「印鑑」は理事長保管で、「通帳」と「印鑑」の保管は別ですが、予算決算通帳等で多額の金が手元に存在する事を知るわけですから、この分離が守られず、入出金のチェックがなされていないと「横領等」重大事案が発生するおそれがあります。
又、理事会等が機能していないと馴れ合い業者に多額の工事を発注し、リベートを要求する事態も発生します。
だから『倫理観』はマンション管理に携わる者全てに絶対に必要なのです。残念ながら人は誘惑には強くありません。
管理会社との関係においては適正管理の実現のため、常に関心を持つ必要がありますが、管理組合内部の動向にも留意しなければならないのです。
自主管理を推奨する国土交通省においても、「マンション会計」だけは管理会社(第三者)に委任することを勧めています。
「通帳」と「印鑑」を分離して保管するためです。
「金」をどう厳正に管理するか、これがマンションの安心安全に繋がります。
修繕積立金等貯蓄金は居住者みんなのものです。適正に会計を処理することが、管理組合への信頼につながります。

*マンション管理は常に『適正、合法、妥当』であること。
個人的「恣意」「私情」で関与してはならない。
そして「私利」「私欲」によるマンションの「私物化」があってはならない。
(「私利」「私欲」でマンションを「私物化」してはならない。)

△理事長の責任~「善管注意義務」
『一般に管理組合の役員と管理組合の法律関係については、役員を受任者とし、管理組合を委任者とする委任契約が成立しており、受任者(理事長その他の役員)は委任の本旨に従い善良な管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う(民法644条)。
標準管理規約第37条1項が「役員は、法令、規約及び使用細則その他細則(以下「使用細則等」という。)並びに総会及び理事会の決議に従い、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとする」と定めるのも、これと同趣旨です。
標準管理規約第38条2項によれば、理事長は区分所有法に定める管理者であり、管理者の権利義務は委任に関する規定に従う(区分所有法28条)から、この点からも理事長は管理組合に対して善管注意義務を負う。
 理事長は、その職務の遂行に当たり、自己の私的な利益を追求してはならない。
私的利益を目的として職務を遂行することは管理組合に対する善管注意義務違反に当たり、これによって管理組合に生じた損害を賠償する責に任ずる。』(東京高等裁判所令和元年11月20日判決)

・善管注意義務の内容は、大きく分けて
 ①職務怠慢をしない
 ②私的な利益を求めない
の2つに大別できると思います。

○理事の重要性
 マンション管理は、資産価値の維持向上又は快適なマンションライフを送るため、様々なケアが必要です。
「建物の経年劣化」と「居住者の高齢化」はさらに進行していくでしょう。
 こうした状況を乗り越えるには「人材」こそが重要になります。
管理の主体は各区分所有者で構成される管理組合であるという自覚のもと、理事会を中心に責任を持って意思決定していくことが重要です。
 理事の役目は各組合員の意見や要望等を吸い上げて、理事会等でそれらを取りまとめて実行に移すことであり、理事の活動如何がマンション居住の快適さを決めると言えます。
自分の力で住み心地のいいマンションにしたいという熱い思い、「自分のマンションは自分で守る」という気概が理事としての出発点そのものです。
 知識は勿論大切ですが、それ以上に問題意識や社会人としての良識・見識が理事運営には欠かせない。
 そして常に相手の立場に配慮したものでなければならない。

・建物の高経年化や居住者の高齢化~「二つの老い」
経年による建物の劣化老朽化の進行、居住者の高齢化等々、経年に伴い、様々な状況が現れてきます。
(課題:マンションの高経年化、区分所有者の高齢化や賃貸化の進行、耐震性の不足したマンションの耐震改修或いは老朽化マンション等の建替えなど、専門性や多額の資金が必要な事項が増加する一方、管理組合では、役員のなり手不足、管理費又は修繕積立金の収支状況の悪化等の問題に直面しつつあります。)
皆で協力して対応対処しなければ、マンションの適正な維持は困難です。
様々な災害の発生が予想される今、マンション居住者各人が互いを思いやり、助け合うような健全なマンションの構築が求められています。
マンションの安全・快適な居住環境や資産価値の保全が図られるよう、管理組合の適正な運営を前提に、マンション管理の長期ビジョンの共有、コスト管理に配慮した最適経営、管理情報の積極的発信等も必要になるでしょう。
マンションも「高齢化社会」に止まることなく、「長寿・成熟社会」に進化していくことが求められています。

・物理的、人間関係的にも複雑多岐に渡るマンション管理~日々変化するマンション管理
先入観・既成概念にとらわれず、多様性を踏まえた、多面的思考・複眼的思考が大事だと思います。
様々な変化に対応した、柔軟かつ先を見据えた展望が必要だと思います。
焦らず、周囲と協調しながら一歩ずつです。

○議事録内容について
質疑応答があれば「質疑応答の要旨」として記入しますが、あくまで要旨であり、話し言葉をほぼそのまま文字に書き起こした体裁のものではありません。
質疑応答に関しては個人情報やプライバシーの保護の点で注意が必要になります。
総会・理事会においてマンション内におけるトラブルに関する発言がなされた場合であっても、個人が特定されるような内容に関しては議事録には記載されません。
個人の尊厳の基本原則を踏まえながら、 管理組合の文書に記載される個人情報の扱いについて留意し、 管理組合の意思の決定と行動の助けとなるような議事録の作成が大事です。
議事録は多くの者が見るとの前提で作成し、マンションの資産価値を損なうような議事録の作成は厳に慎まなければならない。
適正で公正な議事録となるように努めることが大切だと思います。

○アンケートについて
アンケートを作成する目的はさまざまですが、通常は何らかの課題を発見するために行われるのが一般的です。
アンケート作成は簡単に見えますが、しっかりと課題を明確にして適切な調査方法を選ばないとアンケートの目的を達成することができなくなってしまいます。
調査目的はアンケートの根幹でもあるため、もっとも重要な部分です。
そのため、作成する前にしっかりと明確にしておくことが重要になります。
シンプルな質問設計というのは、回答者の負担を減らすための施策です。
何が最も聞きたいことなのか、それを明確にせず、すべてに対応聴取しようとしたらアンケートの質問項目は多くなり、それに伴い回答内容も多岐にわたり、質問対応策の検討など管理組合の負担は極めて大きくなります。
対応が充分でないと、管理組合への不満が高まり、アンケートを通して個々の組合員と管理組合との連携を深めるとの目的からずれてしまいます。
目的を達成するためには、ある程度の絞り込みが必要です。
管理組合は万能ではないということ、管理組合の活動には限界があるということを認識しなければならない。
その上で作成配布する前に理事会等で何が管理組合として可能なのかを慎重に検討協議することが重要です。
総花的、安易なアンケートは無用の混乱を招くこととなり、厳に慎まなければならない。
尚、個人情報の保護に配慮するのは当然です。

○マンションに住む人は共同の資産を守る『資産性』と、共同生活をするうえで快適な暮らしを守る『居住性』という2つを求めています。管理組合はどちらに対しても目配りをしないといけません。
マンションを所有し生活する人が求める「資産性」と「居住性」を向上するために活動するのが管理組合。
人任せ、ではなく、自分の財産を守り、自分が暮らす環境をより良くするための活動と考えると、管理組合に対する意識も変わってきます。
社会情勢やマンション居住者の世帯構成、年齢分布によってマンションが抱える問題は異なり、管理組合が対応する内容も変わってきます。
管理組合はマンション居住者の声を聞き、必要とされている活動をすることが大切です。

○マンション管理組合の運営は、共同生活の場ですのでトラブルは絶えません。
「区分所有者同士のトラブル」であれば、原則当事者同士の解決が基本ですが「理事会・管理組合と区分所有者間のトラブル」であれば理事会で対応することになります。
その際、理事会において法的要素も含めた適切な判断が求められます。

◎マンションの資産価値とは、
マンションの資産価値とは、「高く売れる・高く貸せる」こと。
不動産の資産価値には、「売却価値」(売却できる価格)と、「収益価値(賃貸にしたときの家賃収入)」という2つの側面があります。
「マンションを購入するなら、より資産価値の高い物件がいい」という声はよく聞きます。
では、資産価値の高いマンション、住み続けても資産価値の落ちないマンションのポイントとはどのようなことでしょうか?

・購入後の戸別のメンテナンス等も戸別の資産価値の維持には欠かせないものです。
マンション購入後の資産価値を決めるのは、住む人のメンテナンスや設備投資によって大きく変わると考えましょう。
築年数が10~15年あたりになるとマンションの劣化が少し目立ち始めます。
一般的にこれくらいの時期にマンション自体の大規模修繕工事も計画されることも多くなります。
そのため、室内のメンテナンスについてもそろそろ考えるべきタイミングとなります。
それは部屋の劣化状態を意味します。
傷や汚れは小さいうちに修繕するのがポイントです。劣化が進めば進むほど、修繕費用は嵩みます。
定期的に全体をチェックして、なるべく良い状態を保ちましょう。
手入れがしっかりされているマンションは、資産価値の高さに直結します。
いざ売りに出すことになった時にも、売却価格に大きな差が出るはずです。
そしてメンテナンスだけでなく、設備投資も大切です。
LED照明等、より住みやすいマンションにしていくことで、その資産価値は高まります。
購入時だけでなく、そこに住んでいる間にもなるべく良い状態で管理、維持しておきたいところです。
なるべく購入当時の状態を維持しつつ、プラスαでより良い住環境を目指しましょう。

・管理体制やメンテナンスが行き届いていること
メンテナンスをしっかりしないと長持ちしません。
定期的な修繕管理が行われてこそ、資産価値を維持することが可能になります。
管理が行き届いたマンションの場合、定期的な清掃があり、破損箇所があっても半年から1年以内には修繕されるケースがほとんどです。
そのため、日々のメンテナンスが重要になります。
「マンションは管理を見て買う」と言われますが、大規模な建築物であるマンションの価値を維持していくためには、日常の適切な管理が不可欠な要素です。
日ごろの管理や修繕状況によって、同じ築年数のマンションでも建物の状態がまったく違ってきます。

・長期修繕計画と積立金
分譲マンションの管理は、区分所有者(住民)による管理組合によって運営されています。
建物や設備の維持管理に必要な資金も、住民が毎月積み立てる管理費や修繕積立金から計画的に支出されます。
滞納者への適切な対応等、管理組合が適正に運営されていれば、大規模補修や日常の補修・メンテンナンス時に資金不足になることもなく、長く資産としての価値が維持されます。

:「立地」は変えられません。しかし、適正管理は住民の意思で可能です。
入居時、立地等で資産価値はある程度決まります。
ただ適正管理によって資産価値の下がりにくいマンション、住み心地で逆に資産価値の上がるマンションもあります。
マンションは生活の場所です。永住意識の高まりから、「終の棲家」に相応しいマンションがより求められていると思います。
(マンション購入後の資産価値を決めるのは、住む人のメンテナンスや設備投資によって大きく変わると考えましょう。)

◎『情報開示の必要性』~「透明性」の確保
消費者保護の観点だけでなく、現区分所有者、管理組合、管理会社等マンション管理に係わる者に対し、マンション管理に係る基本的情報、客観的情報等を分かりやすく情報開示を行うことが大きな意義を有します。
つまり、マンション管理に係わる全ての者が、マンション管理に係わる全ての情報を共有していることこそが情報開示なのです。
それぞれの立場で、情報を開示し、それを共有することで、共通の意識を持つことが出来るのです。

*合意形成について
 マンションは多くの人の集まりです。
 それ故に意思統一は、かなり困難です。
 しかし、総会の決議は多数の同意を要件としています。
 特に特別決議では、より多くの同意が要件とされています。
 マンション組合員の完全な意思統一は無理と言えるでしょう、できるだけ賛同を求め、各決議要件を充足しなければなりません。
 つまり多数の同意なくしては、管理組合運営は不可能なのです。
 合意形成のための努力は常に求められます。
 そのため、多くの居住者から納得の得られる議案内容であること、マンションの為になる正当な事柄であること等、責任ある管理組合運営としての説明責任を果たさなければならない。
 それは日々の管理組合活動が正当に行われていることが前提になります。
 又、意思の疎通が図られやすい、日常のコミュニティの形成は大切です。
 ある日突然議決を求めるのではなく、日頃から話し合い、意思・考えを通じ合うことも重要です。
 マンションについての共通の認識を持つためには、情報の提供、開示が不可欠です。
 常に開かれた管理組合運営に留意することです。
特に、高経年マンションの増加が急速に進む中、建物・設備の老朽化、管理組合の担い手不足、建替え等の合意形成の困難さなどの課題が浮き彫りになっています。

○マンション管理に終わりはない。
これで良い終了ということはない。
管理には期限はなく、到達点もなく、人々の生活がマンションで続く限り終わりはない。
マンションが存続する限りマンション管理は続くのです。
他人の集まりであるマンションに満足を求めることは目標ではありますが、人・物の環境が時と共に変わりゴールはあり得ないのです。
『修繕積立金等はしっかりと貯め、そしてしっかりと無駄なく大事に使う』これしかないのです。
マンション管理に停滞は許されない、躊躇なく周りは経年劣化変化していきます。
より良いマンションを目指して具体的に前に進むのです。
非難だけでは、マンション管理は前に進まない。
マンションは共同住宅であり、共同で維持管理していかなければなりません。
分譲マンションは、区分所有者が自分たちの負担責任で維持管理していかなければなりません。

○マンション永住意識
バブル経済の崩壊とともに低成長時代に突入し、少子高齢化等が進行したこともあり、マンションの永住志向が高まっています。
国交省の最新「マンション総合調査」によると、全体の6割以上が今住んでいるマンションに永住する意向があるのです。今後永住志向は益々強まると思われます。
しかし、安心して老後を過ごして永住できるように管理組合の運営に積極的に参加しようという方は、依然として少数派です。
その理由として「安心なマンション生活を送るために、自分たちは安くない管理費等を毎月負担しているのだ」という他人任せの意識が多分に影響しているように思われます。
しかし、残念ながらそれはまったくの考え違いです。
マンション管理は自己責任です、居住者以外に最終的に当事者はいません。
誤った理解を改めないと、マンション購入者は経年とともに様々なリスクに直面することになります。

*マンションの居住者と建物の2つの高齢化という課題の中で、高経年のマンションを今後どうするのかということは、区分所有者にとっても、社会にとっても大きな問題です。
 老朽化に任せて放置すれば、「財産価値」も「居住価値」も失われてしまいますし、計画的に修繕を重ねていく場合のコストと市場価値を長い目で比較していく必要もあるでしょう。
 このように、マンションの将来については、当面見込まれる修繕だけではなく、住み続けることを前提とした改修・改善に留まらず、建替え等による再生も選択肢に加えて、マンション管理の経営戦略を立てていくことが必要と考えられます。

・高経年マンションのストックが増え、スラム化が声高に叫ばれる現状を踏まえ、住民と建物の「ふたつの老い」にどう対処し、どう乗り越えていくのか、これは全てのマンションが何時かは迫られる大きな課題だと思います。

『マンション再生について』(マンション再生とは住み続けられるマンションづくりです。)
 建物再生等~マンション建物は生き物です。
 マンション建物は生き物、日々劣化、老朽化している。
 マンション居住者も同じ、常に変化している!
 だから、対応、手当が必要なのです。
 長く住むことができる豊かな生活空間へと再生し、マンションの価値を高めることが重要です。

▽ストック型社会におけるマンション再生のあり方が問われています。
マンション管理を取り巻く環境は膠着(こうちゃく)状態が続いています。
というのも、築後マンションが建て替え適齢期(老朽化)に突入しているにもかかわらず、いっこうに進展が見られないからです。
居住者の合意形成が難航し、建て替えに必要な決議要件を満たせないのが一因です。
分譲マンションには多様な価値観や世帯属性を有する区分所有者が住んでおり、意見集約は容易ではありません。
高齢世帯と子育て世帯では、マンションに求める居住ニーズが異なります。
当然、建て替えの必要性にも世代間ギャップが生じます。簡単には5分の4以上の賛成が得られないのです。

また、容積率に余裕のない狭小敷地のマンションは増床が難しく、隣接地を購入して敷地面積を拡大したり、隣接建物と一体で共同建て替えをするなど、いくつものハードルをクリアしなければ建て替えは実現しません。
さらに採算が見込めず、建て替え事業に参画するデベロッパーが見つからないというケースも珍しくありません。
ビジネスである以上、一定の利益が得られなければ、デベロッパーにとって参加する“旨味”はありません。
こうした複合的要素が立ちはだかり、高経年マンション再生に向けた動きは暗中模索を繰り返しています。

△高経年のマンションでは、住み続けることを前提とした改修・改善に留まらず、新たな建替え等による再生、更には敷地売却等の形による再生も選択肢に加えて、マンションの将来を考えていくことが望まれます。
 マンション再生に管理組合としてどう取り組むのか、住民の意向を踏まえた再生を円滑に進めるために何をすればいいのかなど、今後のマンション管理には一歩踏み込んだ管理・考えが必要になります。

◇『建て替えの必要性』
日本にマンションが登場したのは1950年代のことで、いまや戸建に並ぶ一般的な居住形態として定着しています。
鉄筋コンクリート造で堅牢なイメージのあるマンションだが、それでも年を追うごとに建物や設備は老朽化し、やがてその“寿命”を迎えることになります。
そのために、どうしても視野に入れておかなければならないのが、マンションの建て替えです。

●「負動産」とは‥‥マンション及び戸建て住宅
「負」は負債の負。売りたいのに売れず、現金化できずに負債となった不動産のことです。
いざ売却しようとしても売れない、さらに所有しているだけで維持費や税金などの負担が発生する不動産のことを言います。
流動性が著しく劣る不動産は、いわゆる“負動産”と言えます。
マンションの場合、負動産は売れないだけではなく、持ち続けているかぎり管理費、修繕積立金、固定資産税などの金銭的な負担も所有者に重くのしかかってきます。
管理費・修繕積立金の滞納が多いマンションほど老朽化が激しく、市場における流通性に欠ける物件が多くなります。
マンションにおいても、築50年を超えるような建物は老朽化とともに居住者も高齢化し、その結果「空室」(相続されない物件を含む)が増えてくるのは避けられない。
空室のままにしても固定資産税と維持費はかかります。
売ったり、貸したりしたくても‘建物の質’や‘立地面’で問題のある物件は需要が少ないと言えます。
空室の増加は個人の負担を増やすだけに留まらず、マンション全体の資産価値を大きく落とします。(マンションのスラム化)
売れる、貸せる「富動産」にどうすれば成れるか、を考察するためにも、専有部分はもちろん共用部分における現状把握は、資産価値と居住価値を考えるうえで重要なポイントなのです。
マンション永住思考にも対応した、世代を跨いだ価値の持続を考慮すべき時代です。
〔日本は世界のどの国も経験したことのない、急激な人口減少と高齢化に直面しています。〕

・典型的な残念なマンションとは
売れない、貸せない――。立地や設備、規約、築年数、価格そして管理の状況・内情など、「負動産」マンションになってしまう要因は実にさまざまですが、居住者が住む部屋の「専有部分」以外で考えても、エントランスやエレベーター、廊下などの「共用部分」にそのほころびが出ていることが少なくありません。
マンションとしての資産価値を如何に長期的に維持していくか!?

○〜みんなでつくる快適分譲マンションライフ〜
 分譲マンションは、"鍵一本で干渉されることのない自由な生活"というイメージがあるようですが、一棟の建物の中で大勢の人たちが共同生活を営むので、その住まい方には戸建て住宅とは違った生活上のルール、制約があります。
「こんなはずではなかった・・・」と後悔しないために、分譲マンションの特殊性やその管理について心得ておきましょう。
 あらかじめ知っておくことが快適な分譲マンションライフにつながります。
 マンションであれ一戸建てであれ、快適に暮らすためには、建物や設備のメンテナンスを行い、近隣住人とトラブルのないようにマナーを守って暮らすように努める必要があります。

◇「マンションは管理を買え」と言われますが、管理=イコール資産価値なのです。
それは、マンションのハード面、ソフト面に及びますが、その両方の適正管理が相まって資産価値が生まれるのです。
そして資産価値の維持向上には、マンション管理の担い手である、区分所有者(組合員)自らの努力が必要なのです。
 その具体的な行動は、区分所有者の団体である管理組合活動への積極的な参加です。
 まさに区分所有者(組合員)個々の、努力如何でマンションの資産価値が決まると言えます。

・マンション管理は区分所有者自身の問題です。
決して、マンション管理は「買うもの」ではなく「自ら行うもの」です。
「マンションは管理を買え!」というフレーズの本当の意味は、「管理状態が良好なマンションを買え!」ということなのです。
管理会社に業務委託することを否定しているわけではありませんが、居住者全員の主体性こそが、マンションの資産価値を高めるのです。自己責任・自助努力あってのマンション管理なのです。

○[マンションは管理を買え!]という言葉はマンション購入の際にしばしば聞くフレーズです。
人気が高い中古マンションというのは、管理が行き届いたマンションです。
そして管理が行き届いたマンションの資産価値は当然、管理ができていないものよりも高いです。
マンションを購入する際に、購入基準となるものは"駅からの距離、築年数、治安、防災、間取り"など様々な項目から判断します。
ですが、管理状況というのは中々見えてこない情報です。
マンションは管理を買え!という言葉は、表に出てこない管理状況をしっかりと確認しておく事を説くような言葉なのです。
(ことことは、当然マンションを売る側にも当てはまります。管理の良いマンションは高く売れるのです、それがマンションの資産価値なのです。日頃の管理の重要性はここにあるのです。)

○マンション資産価値を上げるとは
それは、マンションの快適性や防犯防災力を上げるということです。
住民がより安心、安全、快適に暮らすこと、これが資産価値を上げることです。
管理組合として資産価値を上げるための施策をいかに積極的に取り入れているか、とれだけ取り組んでいるか、問われるのは管理力です。

○マンションの管理には、ハード面とソフト面があります。
 マンションの環境は、変化します。
 建物の経年劣化、居住者個々の境遇の変化等様々な事象が起こります。
 ですから互いの連携・連帯が必要なのです。
 一人では何も出来ない。
 互いの協力が不可欠なのです。
 マンション管理は、適正化の実現に向けて工夫する事に意味があります。
 環境の変化に対応したマンション管理が必要なのです。
 互いに協力、助け合い、知恵を出し合って日々の管理を行いましょう。

○マンション管理は広範且つ複雑です。
 現状で良い、このままで良いということはない。
 マンションそのものの変化も尽きることはないが、マンションを取り巻く情勢も変わっていきます。
 それは、マンションに関する法令等の改正です。
 マンション関係法令及び標準管理規約の改正などです。
 それらはマンションにとって必要な改正であり、マンション管理を行う上で極めて大事な事柄です。
 又、それらは時代に対応した改正・施策であり、それらに沿う管理を行うことは適正管理を実現するための不可欠な要素と言えます。
 マンション管理は、時代と無縁ではない。
 常に社会の動き・変化を知り、そして学び、管理に活かしていきましょう。

○マンションにおけるコミュニティの重要性が叫ばれています。
 マンションにおける「コミュニティ」の大切さとは何でしょう。
 それは災害などの緊急時に、周りの人に「声かけ」ができるかどうかです。
 日頃から良好なコミュニティの形成に努めていなければ、“いざ”という時に「声かけ」はなかなか困難です。
 「声かけ」をして共に速やかに避難する、共に助け合う、これが大事です。
 まずは自助、共助そして公助です。
 日頃挨拶も交わさないでは、マンションに誰が住んでいるのか分からないでしょう。
 挨拶を交わす、総会等の集会に顔を出すなどで互いを知ることがとても大切です。
 日頃から顔見知りになること、これは不審者の侵入防止にも繋がります。
 プライバシーの保護はもちろん大事ですが、それを侵さない範囲での連携・連帯は互いを守ります。
 「互いに手を携えて」豊かで安心なマンションライフを築いて行きましょう。

○マンション管理規約は居住者同士がうまく共同生活を送るために不可欠なルールですが、
 管理組合としてそのルールをただ守れというだけではなく、
 その内容も時代の変化に対応したものでなければならない。
 無論マンション管理の原則は常に遵守しなければなりませんが、時代のニーズに沿うことも必要です。
 マンション管理規約も時代と共に、進化する必要があるということです。
 分譲マンションにおいても、外国人居住者の増加が今後予想されます。
 文化・生活習慣の違う外国人がいる前提でルールを作ることなどが必要になると思われます。
 どう外国人と上手に付き合っていくのか、これもマンション管理の新たな方策と言えるでしょう。

○ マンションを良くするも悪くするも、あなた次第です。
 さあ一緒にやりましょう、汗を流しましょう、知恵を出し合いましょう。
 きっと住み心地の良いマンションになるはずです。
 そして住民どうしの絆が深まり、“温かみのあるマンション”がつくられます。
 それがマンションへの「愛着」を生みます。
 難しく考えずに、できることから始めてみましょう。
 *居住者皆が目指すところは、『自分達のマンションは自分達で守る!』
 『自分達のマンションは自分達で維持していく!』これが総てです。

○マンションは一つの建物を多くの人が区分して所有するという特殊状況から、居住形態の多様な混在よる権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の困難さ、などを踏まえマンション全般を維持しなければならず、その前提となる区分所有者間の合意が極めて重要です。
 そのためあらゆる場面段階において合意形成を進めることが不可欠です。

○マンション全体も自分の資産であるという意識
「マンションの管理なんて自分には関係ない」と思っている方がどれくらいいるのか?
まずそこで、そのマンションの管理力の行く末は決まるといっても過言ではありません。
自分の部屋だけでなく、マンション全体も自身の資産であるという意識を持ち、早め早めに前向きに取り組んでいただければと思います。

○資産価値が落ちない(落ちにくい)マンションとは
Ⅰ適切な管理運営がなされているか
・マンション内の清掃が行き届いているか
・掲示板は整然と掲示されているか(古い掲示物は厳禁)
・駐輪場は整然と整理されているか
 など視覚的なイメージが良いことです。
Ⅱ管理の質が高い
・理事会等の開催状況
・管理規約が改正等により時代に合致しているか
・適切な修繕等が行われているか
・カメラ等防犯設備の充実
 などこれらはハイグレードなマンションとの印象を与えます。
 又マンションの防犯性が高いことにも繋がります。
Ⅲ修繕積立金が築年数に応じた積み立て総額であるか(大規模修繕等を実施した場合はそれを考慮)
 これは場当たり的な運営ではなく、将来を見据えた計画的な運営を管理組合が行っているかの重要なポイントです。
 マンション管理は決して容易いものではない。
 「20年先も安心して住むことかできるか」が、そのマンションの資産価値を落とさない重要な条件ではないでしょうか。

○防災対策・災害対策等
 マンションには「多高層共同住宅」という特殊性がありますから、災害が発生した場合には住民間の協力支援が必要です。
 いざ災害が起きてからでは遅い、あらかじめ管理組合として取り組むべき対策を検討し、発生時に実行に移していくことが大切です。
 又、耐震性に問題がない建物の場合には慌てて外に逃げ出したりせずに一時待機して様子をみたほうが安全ですが、火災が発生したときには直ちに退避しなければ危険ですので、この点の周知が求められます。

△マンション防犯セキュリティ対策
不審者は建物の入口がオートロックになっていても居住者が出入りする際、居住者になりすまし一緒に侵入します。
電気・ガス会社等の関係者を装う住居侵入や、アンケートと称して家族構成等の個人情報を聞き出そうとする等の事案、及びマンション敷地内で強盗・わいせつ等の重大事案も全国的に発生しています。
 対策としては、マンションは絶対安全な場所ではないということを認識し、安易に相手を信じ、玄関(オートドア)を開けないこと、一旦マンション内に不審者を入れれば、不審者は自由にマンション内を徘徊できます。
防犯意識を高めて、互いに気を付け注意し合い、そして不審者をマンションに入れない近づけない、ことが大切です。
 “マンションは自分たちで守る”との意識は、マンションの安全、治安面でも要請されます。

○個人情報保護法
個人情報の適切な取扱いについて定めた個人情報保護法。
大企業だけでなく、小規模事業者やNPO、町内会・自治会などの団体も含め、個人情報を事業に利用するすべての事業者・団体が守らなければならないルールです。

1.「個人情報保護法」の目的は?
個人情報を取り扱う際のルールを定めた法律。
平成29年5月30日からはすべての事業者が対象です。

個人情報の保護を図るとともに適切な活用ができるよう、「個人情報保護法(※)」が平成15年(2003年)5月に成立、平成17年(2005年)4月に全面施行されました。
正式名称「個人情報の保護に関する法律」

個人情報保護法は、その後の社会環境の変化等を踏まえて平成27年(2015年)に改正され、この改正個人情報保護法が、平成29年(2017年)5月30日から全面施行されました。
この改正により、法律の適用対象の拡大され、個人情報の数にかかわらず「個人情報をデータベース化して事業に利用している事業者」すべてが法律の適用対象となりました。
[マンション管理組合も適用対象になりました!]

2.「個人情報」とは?
氏名や生年月日、住所だけでなく、マイナンバーや指紋データなども個人情報です
生きている個人に関する情報で、
(1)氏名、生年月日、住所、顔写真などにより特定の個人を識別できるもの(他の情報と容易に照合でき、それにより、特定の個人を識別できるものを含みます)
※、従来から個人情報を適切に取り扱っていれば、大きな負担とはなりません。

◇マンションで災害に備えるには~災害発生時の対応
・日本列島はここのところ毎年のように大きな災害に見舞われています。
阪神・淡路大震災、東日本大震災等、度々大地震、大きな風水害に見舞われている日本では、災害などへの備えも重要です。
 マンションは、昭和56年の新耐震基準以降のものについては揺れにも強いですし、高層階であれば水害にも安全と言えます。
しかし、地震や水害で停電し、水道もエレベータも止まってしまう事態になることも考えられます。
トイレが使えなくなることもあり得ます。復旧するまでに何日もかかってしまうこともあるかもしれません。
マンションでは、万一に備えた防災対策を行う必要があります。
管理組合が中心となって、あらゆるケースを想定して、何が必要かを検証し、実際に災害が発生する前に対応を取っておくことが有効でしょう。必要に応じて専門家の協力を仰ぐことも考えられると思います。

・消防法は50人以上のマンションに防火管理者設置を定めており、防災訓練を定期的に実施する必要があります。

・安否確認には、高齢者・要援護者や緊急連絡先などがわかる名簿を用意しておくことが前提となります。
個人情報保護法で管理会社が名簿を提供するのは難しい場合、管理組合が、災害時だけに使うことを確約して住人に任意提出を求める方策もあります。
訓練でもう一つ重要なのは、防災設備や備品をいざというときにきちんと取り扱えるか、理事会や委員会メンバーで確認し情報共有することです。

※「マンションに住む」と言うことは、「同じ建物で暮らす」「同じ場所で生活する」ということです。
 このことがマンション居住の本旨であり、管理組合員全員が共有すべきことだと思います。










マンション管理士 田中喜藏のブログ

内容について

◯マンション管理士の行うべき内容
・マンション関係者等からの相談対応
・管理組合への助言、指導
・下記の支援・サポート
 理事会・総会支援業務
 管理規約改正
 大規模修繕
 等

ご案内

氏 名 田中喜蔵

マンション管理は広範多岐です。
まずは学びましょう。
そしてより良いマンションのため共に
努めましょう。

 

資 格 ・マンション管理士
(登録番号第0008060003号)
・管理業務主任者
・宅地建物取引士

田中喜蔵

マンション管理は広範多岐です。
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努めましょう。

マンションの良さをどう見つけていくか、人と人とのつながり、そして絆、信頼が大切です。