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マンション管理の要、それは優しさ・思いやりです。そして将来を見据えた長期展望です。

 平成13年度に、国家資格としてマンション管理士制度が誕生しました。
具体的な業務としては、マンションに関する専門的知識を有する者として、管理組合が直面するソフト面やハード面の諸問題について、相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことなどがあります。
マンション管理適正化法では、マンション管理士について、資格試験に合格した後に、国土交通大臣の登録を受けて、「マンション管理士の名称を用いて、専門的知識をもって、管理組合の運営その他のマンション管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務とする者をいう」(第2条)と定めています。

:マンション管理士は管理行為全般に関して、常に民法上の「法的責任」(善管注意義務、不法行為責任等)を負っています。
信頼性こそ総て、常に信頼されるマンション管理士であること。
マンション管理で一番大事なのは相互信頼、マンション管理に関与するマンション管理士の言動に信頼がなければ適正な管理は行えない。
私の信条、『世のため人のため(For the world For the people)』
私の好きな言葉、「愚直に生きる」「誠実」「謙虚」「己事究明」、「寛容」と「共生」そして「感謝」、「日々是好日」(生かされて生きる)‥です。
マンション管理士とは、常にマンション・マンション居住者に心を砕き寄り添い、心を重ね、常にマンション皆の役に立つ者・マンション皆の為になる者、だと思います。
すなわち,どんな人にも尊厳があり,対等な人間であるという,人間の平等性・普遍性を常に意識することが極めて大切だと思います。

*マンション管理とは人間関係。
マンション管理の大きな要素は人間関係です。そこには「融和」と「協調」が求められます。
マンションを良くするも悪くするも、区分所有者次第です。
マンション管理は自己責任、そして連帯責任なのかもしれません。
それは「利他主義」がマンション管理の根本なのかもしれません。
マンションは日々暮らし、共に生活する場所です。

◎マンションは集合住宅です、他人の集まりです。
互いを認め合い、皆仲良く、マンションライフを楽しみ、マンションに愛着を持てることが大切です。
マンション管理の最終の目標は、『このマンションに住んで良かった。』と思えるマンションになることです。
マンション管理は他者との関わり合いが大事だと思います。
一人でマンション生活はできない、人との関わり、支えが必要です。
「人間は一人では生きられない」「マンション管理は一人では不可能です」、マンション管理が適正に営まれているのは、多くの人たちが協力し合い、お互いに貢献しあっている結果なのです。
マンション居住者は皆「仲間」なのです。
「相手を尊重して共に生きる、生活する、暮らす」ことだと思います。
「マンション管理は人なり」(人間関係)だと思います。
それは他への配慮と深い思いやりであり「感謝」の言葉に繋がるものかも知れません。

☆居住者意識で変わるマンションの価値
マンション管理の初めとして、衣食住の住としての認識、つまり生活の基盤、安全性、一生・長く住み続ける「終の棲家」、多くの他人と暮らす「集合住宅」「共同住宅」「共同体」としての基本的意味を十分理解していないというのが現状だと思います。
マンション購入時に、修繕や管理のことを合意しながら進めていかなくてはいけないむずかしさについて考えて購入する人は稀だし、販売会社も『共有部分については、個人の自由はほぼないですよ』などといって売ってはいない。
”集合住宅に住むこと”の知識を、理解した上での覚悟がまずは必要だと思います。
分譲マンションを買い、住むということにどんな権利と義務、継続的な理解や努力が必要であるかを意識しなければならない。。
自分のことしか考えたくない、そういったことは煩わしい、と思う方はそもそも集合住宅に住むことに向いていないのかもしれません。
マンションに住むのであれば、管理は管理会社がするものでなく自分たちが決めるのだということを意識して、楽しんでやるくらいの姿勢で参加することが必要だと思います。
マンションで起きることはすべて管理組合の、ひいては暮らしていく自分たちの責任である、という認識が大切です。

☆マンションにおける女性の役割
マンションの経年に伴い理事会において女性理事の割合が増加しています。
今や女性理事抜きでは、マンション理事会は成り立たないのが現状です。
マンションで個々の生活を切り盛りしているのは女性であることがほとんどです。
住環境を快適に整え、家族が安心して暮らせるように気を配るのは、母として、妻として、一人の女性として大切な役割です。
活躍する女性理事の姿が見えると、女性で理事になる人が増え、女性理事長もごく当たり前に見かけることになるでしょう。
マンションの理事の半数が女性になったら、マンション管理の現場も大きく変わると思います。
マンション管理組合運営で、今後ますます活躍が期待される女性が、一層主体性を持ち見識を深めて積極的に管理組合運営に参加することを切に望みます。

○マンション管理のあり方
 融和と協調。マンション管理に必要とされているのは、この二つです。
マンション運営に関する管理組合内部の問題の平和的な解決を図りつつ、適正管理・健全管理を目指す組合員相互の努力が望ましい。

*相互扶助の精神に理解を
マンションの適正管理維持には、相互扶助の気持ちが大切です。
相互扶助とは、言い換えれば、相手に対する「思いやり」です。
マンションのような集合住宅・共同住宅、集団で生活していく場での適正管理は、この相互扶助を理解した上で実践をしていかないと、管理組合ひいてはマンション管理そのものが成り立たない。
これは、居住者側の心得的な話、現実的なマンション管理運営の話です。
つまり、居住者に対する居住心得の必要性のことです。
管理組合をうまく機能させるためには、マンション管理の中身の理解を、居住する関係者に促す啓発が重要だと思っています。
それは個人の利益、考えよりも、マンション全体の利益、マンションへの想いを大事にしなければならないと言うことです。
もちろん個人の考え・思いも尊重されなければなりません。マンションの仲間なのですから。

・私が望ましいと思う社会は「弱い立場の人を最優先で救済する」という、人間倫理の根幹が共有される社会です。
それがマンションにおける『安らかな暮らし』につながると思います。

※正義感
 他人の集まりであるマンションにおいて管理を行う上で必要なのは『正義感』です。
人々の意向を踏まえ、事を進めるためには、「社会正義」「正義感」は持たなければならない。
正義感なくして人々の賛同は得られない。
『正しい知識』と『正義感』、『誠実』・『誠意』、そして『倫理観』、常に「清廉」であること。
偉大なピースメーカーはいずれも、誠実さと正直さ、そして謙遜さを兼ねた人たちです。
それは「寛容」であること、最大の寛容は相手の人格を尊重すること、多様性を認めることだと思います。
これがマンション管理を進める上での“基礎”と考えます。
そして優しさ、思いやりも大切です。住民は敵同士ではないのですから。

◇マンション(管理組合)には多額の「金」が存在します。
貯蓄されている修繕積立金です。マンションの規模が大きくなればなるほど貯蓄金額は多額になります。
現状の制度では、「通帳の名義」は理事長名義(通帳は管理会社保管)になります。
通帳の「印鑑」は理事長保管で、「通帳」と「印鑑」の保管は別ですが、予算決算通帳等で多額の金が手元に存在する事を知るわけですから、この分離が守られず、入出金のチェックがなされていないと「横領等」重大事案が発生するおそれがあります。
又、理事会等が機能していないと馴れ合い業者に多額の工事を発注し、リベートを要求する事態も発生します。
だから『倫理観』はマンション管理に携わる者全てに絶対に必要なのです。残念ながら人は誘惑には強くありません。
管理会社との関係においては適正管理の実現のため、常に関心を持つ必要がありますが、管理組合内部の動向にも留意しなければならないのです。
自主管理を推奨する国土交通省においても、「マンション会計」だけは管理会社(第三者)に委任することを勧めています。
「通帳」と「印鑑」を分離して保管するためです。
「金」をどう厳正に管理するか、これがマンションの安心安全に繋がります。

△理事長の資質
管理組合の責任者となる理事長にはどのような人材が適任でしょうか?
標準管理規約を読むと、理事長は管理組合の調整・まとめ役を担うことになり、むしろ強いリーダーよりも、中立なスタンスで行動できる冷静・沈着なタイプが向いていることがわかります。
理事会も総会も決め事は多数決の手続きを取ります。
理事長が目立つ管理組合は指導者が確立していて、一見運営がうまく言っているように見えますが、理事長個人の主張が強くなれば我を押し通すことになり、その結果管理組合を私物化してしまう恐れがあります。
また、その反対に人の意見に流されすぎる優柔不断や揉め事を避ける事なかれ主義では全てがどっちつかずになり、何も決めることができなくなります。
合議で運営される管理組合にはワンマンプレーがまかり通ることは正常な姿ではないでしょう。
「縁の下の力持ち」目立ちすぎることはないが存在感のある理事長が求められます。
理事長は、しっかりとした意見を持つと同時に、組合員や他の理事の意見によく耳を傾け、方向性をまとめることができる人材が望ましいと思います。
要は誰のための理事長なのか、何のための理事長なのか、居住者全てに常に安心感を与えるのが理事長の最大の務めです。
理事長の責任は、公的責任(社会的責任)です。私的責任ではありません。
これを常に自覚し、誠意を持って行動するからこそ、信頼感が生まれ、信頼を得るのです。
決して容易い職務ではありません。だから報酬規定があるのです。
理事長の立ち位置とは、居住者の人格を尊重し、相手の立場を考慮して丁寧な管理組合運営に務めることです。
そして謙虚さも必要なのかもしれません。そして独善的であってはならない。
 常に良識ある社会人としての立ち位置が求められます。
 通常、立場的に上に立つ者は、自分を制御・自制できる人間にこそ、その資格があると思います。
人は私利私欲に溺れることなく、自律し続けなければいけない。
それは人格(personality)、そして人間性(Human nature)、良識・見識が問われることなのです。

△理事長の責任
管理組合の管理者である理事長には区分所有法第28条により、委任に関する民法の規定~善管注意義務等~が準用されます。
管理組合においても、理事会の理事長が区分所有法の管理者であれば、委任の規定が準用されます。
区分所有法第28条に「管理者の権利義務は、委任に関する規定に従う」とあり、標準管理規約第36条2項に「理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」と明記されています。
つまり、理事長と組合員との関係は委任の規定が準用されていることになります。
「善管注意義務」を怠った管理業務は、軽過失、過失でもあり債務不履行、不法行為に関連し、そのことで損害が発生した場合は、管理責任を問えることにもなります。
〔善管注意義務とは民法644条に、『受任者は、委任の本旨に従い善良なる管理者の注意をもって委任事務を処理する義務を負う』とあります。それは「委任を受けた人の、職業、地位、能力等において、社会通念上、要求される注意義務」であり、管理業務を行う場合社会人としての平均的な注意を尽くす必要があるということです。故に一般人としてこれぐらいは払うであろうと思われる注意をもって管理業務を行わなければなりません。〕

■【クレーマー住民】
 騒音やベランダ喫煙などのマナー違反者のほか、最近は過度なクレーマーの存在も問題となっています。
そもそもマンション管理組合はその組織の性質上、クレーマー住民にとっては他の組織以上に存在しやすい環境なのです。 
基本的に住民はマンション管理に対し無関心層が多く、良くも悪くも互いのプライバシーを尊重し、互いを知ろうとしない、相手の立場を考慮しない傾向があること。
また、会社とは異なり上下関係のないフラットな組織であることが、居住者をクレーマー化させやすくしています。
クレーマー住民は今後も増えると予想されます。
さまざまな行動でマンションの運営に大きな混乱をもたらす存在がクレーマー住民であり、健全なマンション管理を阻害していると言えます。
 もちろん、マンション運営に対して異を唱えるのが悪いことではない。
主張が違えば、時には衝突することもあるでしょう。
ですからマンションを適正に運営するためには、こういったクレーマー住民とうまく付き合っていく必要性があります。
マンション内のクレーマー居住者に対して「こうすれば解決」というノウハウがどこかにある、ということはない。
マンションというのは、まさに人間・他人の集合・集団です。
人間関係で発生するあらゆるトラブルはマンション内でも起こり得ます。
 大切なのは、問題の本質を見極めて冷静に対処することです。

:クレイマー居住者に関して
 マンション管理の究極は、人間関係です。
マンションに住むということは、個人個人が集合住宅の中で責任を負っているということです。
それは常に社会的市民であり、集団生活者であるということです。
これから逃れることは出来ない、一定の定めがあるのです。
それは人間・社会人として常に常識良識を持たなければならないということ。
それは人への思いやり優しさであり、まさに「公徳心」と言えるでしょう。
発言は建設的意見であり、他人への誹謗中傷であってはならない。
周囲との融和協調が大切であり、独善、独り善がりは禁物です。
最後は人間性が問われるということです。

★健全なマンション管理を阻害している居住者に対しどう対応すべきか
マンション管理組合は“社会の縮図”だと感じています。
 社会現象として取り上げられる、イジメや人間関係の空疎化、そして最近話題の「モンスタークレーマー」などはマンションにも存在し、マンションの寿命を縮める病巣になりかねない。
 マンション管理組合の場合、ほとんどの区分所有者は“サイレントマジョリティー(物言わぬ多数派)”であることが多いのですが、クレーマーは“ラウドマイノリティー(声高な少数派)”として総会などで大活躍!?する傾向にあります。
 彼らは、少数であるにもかかわらず、物言わぬ多数派が口を開かないことをいいことに、何度も声高に発言して、彼らの意見が大多数の意見であるかのような雰囲気を作り出してしまうのです。
これでは多数決等の管理組合の管理原則は機能しなくなります。
クレーマーは,とくに組合の役員をターゲットにしやすい。
役員は住民の代表としての立場いる者、そして静かに暮らす者ですから抗論反論を好まない、だから彼らにすれば一方的に批判非難しやすいのでしょう。
マンション管理組合のなかには総会等が単にクレーマーの意見表明の場になってしまい、なにも決議ができないというところもあるようです。まさにクレーマーによって組合が機能不全に陥っているということです。
住民からは,「こんな管理組合のマンションに暮らすのは不安だ怖い、マンションの価値が下がる。どうにかしてほしい」という声も上がっているようです。
たしかに管理組合が機能しなくなると資産としての価値も下落してしまいます。
マンションは居住、そして生活の場です、抗争の場ではありません。
日々穏やかに平穏に暮らすこと、憎しみでは何も解決しない、憎しみからは何も生まれない。
マンションの平穏を守り、安心安全に暮らせるマンションにどうすれば成れるか、居住者一人一人の意識・行動が大事です。
 現在、マンション管理について区分所有法という法律が定められています。
しかし、これは1962年の施行です。なかなか良くできていますが、かなりの制度疲労も起こしています。
 何よりも、この法律は性善説に基づいています。
管理者(理事長)が悪意を持って管理組合を私物化することを想定していない。
ですから、現行法制化では理事長や管理組合の実力者が利権をむさぼり、私利私欲に走ることを充分に阻止できていないのが現状です。
マンション管理は民主主義に基づく運営でなければならない。
管理組合の全ての活動は多数決等民主主義の理念を踏まえた活動であり、恣意的運営であってはならない。
故にマンション居住者全てがマンション管理に対し求められているのは、住民の命と暮らしを守る責任と覚悟です。
住民が声をあげ、行動すれば、マンション管理は、より良い管理、適正管理に変わります。
それがマンション管理なのです。

・私たちは,自分の立場を守るため,自分と異なる意見や立場を受け入れようとしなかったりするなど,自己本位に陥りやすい弱さをもっています。
自分自身が至らなさをもっていることなどを考え,自分を謙虚に見ることについて考えることが大切です。
相手から学ぶ姿勢を常にもち,自分と異なる意見や立場を受けとめることや,広い心で相手を認める心情や態度は,多様な人間が共によりよく生き,平和的で建設的なマンションを創っていくために、居住者一人一人にとって、必要で大切な事だと思います。
他を排斥する事無く、互いを尊重し、マンション全体の協調・融和(優しさと思いやり)に努め、一人一人がマンションを良くしたいとの思いを持つことです。
相互に敬意を持って成長を期待する関係こそ、健全な組織といえるのです。
マンション運営の本質にあるものは、人間の尊厳です。

:マンション管理・マンション管理組合は分裂してはいけない。
他を排除・否定することなく、融和団結に努めること。『人の和』こそマンション管理の要です。
多くの人が暮らすマンションでは、マンション管理士はもちろん、マンション管理に携わる者全てに最も大切で必要なことは、「他人(ひと)の心の痛みが分かる人間」であることだと思います。

◇「永住志向」が高まり、マンションが「終の棲家」になりつつある今日、個人間のトラブルよりもマンション全体の向上、安心安全を目指すことが未来志向と考えます。
せっかくマンションを購入したのに、トラブルによって快適な暮らしが損なわれてしまうのは、誰にとってもマイナスです。そうした事態を避けるためにも、居住者自身が意識を高くもつことが必要なのかもしれません。
マンションは一つの共同体です。同じ舟に乗る仲間です。
マンションで最も大切なもの、それは「安心して暮らせる、平穏に穏やかに暮らせる」こと、そしてそれはマンションが『平和』であることです。(人との信頼・絆がマンションの平和につながります。)
感謝と思いやりの気持ちを大切に、相手の人格を尊重し、仲良く暮らすことです。
人は一人では生きていけない。支え合い、助け合いは自然なことだと思います。
マンションで一緒に暮らすという意味は、皆で協力して心を合わせて、マンションの維持向上に努めるということです。

・建物の高経年化や居住者の高齢化~「二つの老い」
経年による建物の劣化老朽化の進行、居住者の高齢化等々、経年に伴い、様々な状況が現れてきます。
(課題:マンションの高経年化、区分所有者の高齢化や賃貸化の進行、耐震性の不足したマンションの耐震改修或いは老朽化マンション等の建替えなど、専門性や多額の資金が必要な事項が増加する一方、管理組合では、役員のなり手不足、管理費又は修繕積立金の収支状況の悪化等の問題に直面しつつあります。)
皆で協力して対応対処しなければ、マンションの適正な維持は困難です。
様々な災害の発生が予想される今、マンション居住者各人が互いを思いやり、助け合うような健全なマンションの構築が求められています。
マンションの安全・快適な居住環境や資産価値の保全が図られるよう、管理組合の適正な運営を前提に、マンション管理の長期ビジョンの共有、コスト管理に配慮した最適経営、管理情報の積極的発信等も必要になるでしょう。
マンションも「高齢化社会」に止まることなく、「長寿・成熟社会」に進化していくことが求められています。

・物理的、人間関係的にも複雑多岐に渡るマンション管理~日々変化するマンション管理
先入観・既成概念にとらわれず、多面性を踏まえた、多面的思考・複眼的思考が大事だと思います。
様々な変化に対応した、柔軟かつ先を見据えた展望が必要だと思います。
焦らず、周囲と協調しながら一歩ずつです。

○議事録内容について
質疑応答があれば「質疑応答の要旨」として記入しますが、あくまで要旨であり、話し言葉をほぼそのまま文字に書き起こした体裁のものではありません。
質疑応答に関しては個人情報やプライバシーの保護の点で注意が必要になります。
総会・理事会においてマンション内におけるトラブルに関する発言がなされた場合であっても、個人が特定されるような内容に関しては議事録には記載されません。
個人の尊厳の基本原則を踏まえながら、 管理組合の文書に記載される個人情報の扱いについて留意し、 管理組合の意思の決定と行動の助けとなるような議事録の作成が大事です。
議事録は多くの者が見るとの前提で作成し、マンションの資産価値を損なうような議事録の作成は厳に慎まなければならない。

○アンケートについて
アンケートを作成する目的はさまざまですが、通常は何らかの課題を発見するために行われるのが一般的です。
アンケート作成は簡単に見えますが、しっかりと課題を明確にして適切な調査方法を選ばないとアンケートの目的を達成することができなくなってしまいます。
調査目的はアンケートの根幹でもあるため、もっとも重要な部分です。
そのため、作成する前にしっかりと明確にしておくことが重要になります。
シンプルな質問設計というのは、回答者の負担を減らすための施策です。
何が最も聞きたいことなのか、それを明確にせず、すべてに対応聴取しようとしたらアンケートの質問項目は多くなり、それに伴い回答内容も多岐にわたり、質問対応策の検討など管理組合の負担は極めて大きくなります。
対応が充分でないと、管理組合への不満が高まり、アンケートを通して個々の組合員と管理組合との連携を深めるとの目的からずれてしまいます。
目的を達成するためには、ある程度の絞り込みが必要です。
管理組合は万能ではないということ、管理組合の活動には限界があるということを認識しなければならない。
その上で作成配布する前に理事会等で何が管理組合として可能なのかを慎重に検討協議することが重要です。
総花的、安易なアンケートは無用の混乱を招くこととなり、厳に慎まなければならない。
尚、個人情報の保護に配慮するのは当然です。

○マンションに住む人は共同の資産を守る『資産性』と、共同生活をするうえで快適な暮らしを守る『居住性』という2つを求めています。管理組合はどちらに対しても目配りをしないといけません。
マンションを所有し生活する人が求める「資産性」と「居住性」を向上するために活動するのが管理組合。
人任せ、ではなく、自分の財産を守り、自分が暮らす環境をより良くするための活動と考えると、管理組合に対する意識も変わってきます。
社会情勢やマンション居住者の世帯構成、年齢分布によってマンションが抱える問題は異なり、管理組合が対応する内容も変わってきます。
管理組合はマンション居住者の声を聞き、必要とされている活動をすることが大切です。

○マンション管理組合の運営は、共同生活の場ですのでトラブルは絶えません。
「区分所有者同士のトラブル」であれば、原則当事者同士の解決が基本ですが「理事会・管理組合と区分所有者間のトラブル」であれば理事会で対応することになります。
その際、理事会において法的要素も含めた適切な判断が求められます。

◎「透明性」と「信頼性」こそ重要
マンション管理を向上させる行為をしてもらうためには、管理組合が居住者に信頼してもらう必要があります。
そのためにはなるべく多くの情報を開示するなど管理組合自ら透明性を保つ必要があります。
透明性と信頼を得ることが極めて重要であり、「信頼の管理組合を居住者とともにつくらなければならない。」。
公開性と透明性をつうじて居住者の信頼を得ることがマンション管理の重要なポイントです。
情報の公開性や透明性によって信頼を得ることの重要性を認識してほしい。
管理組合は、可能な限り最大限に「居住者等の人権を尊重」することを条件としてマンション管理に関わっています。このことが管理組合活動を認める根拠の一つと言えます。
適正なマンション管理の前提になるのは政治信条などに関係なく、民主主義という共通の価値です。
その価値を共有し一致して行動しなければなりません。それは管理組合そのもののオープン化 です。
「明るい未来」はマンション居住者一人ひとりの「頑張り」にかかっています。

◎『情報開示の必要性』
消費者保護の観点だけでなく、現区分所有者、管理組合、管理会社等マンション管理に係わる者に対し、マンション管理に係る基本的情報、客観的情報等を分かりやすく情報開示を行うことが大きな意義を有します。
つまり、マンション管理に係わる全ての者が、マンション管理に係わる全ての情報を共有していることこそが情報開示なのです。
それぞれの立場で、情報を開示し、それを共有することで、共通の意識を持つことが出来るのです。

○マンション管理に終わりはない。
これで良い終了ということはない。
管理には期限はなく、到達点もなく、人々の生活がマンションで続く限り終わりはない。
マンションが存続する限りマンション管理は続くのです。
他人の集まりであるマンションに満足を求めることは目標ではありますが、人・物の環境が時と共に変わりゴールはあり得ないのです。
『修繕積立金等はしっかりと貯め、そしてしっかりと無駄なく大事に使い、関係者にはしっかりと働いてもらう』これしかないのです。
マンション管理に停滞は許されない、躊躇なく周りは経年劣化変化していきます。
より良いマンションを目指して具体的に前に進むのです。
非難だけでは、マンション管理は前に進まない。
マンションは共同住宅であり、共同で維持管理していかなければなりません。
分譲マンションは、区分所有者が自分たちの負担責任で維持管理していかなければなりません。

*全ての居住者は「安心安全なマンション」を目指して、マンション居住者の願いである「住んで良かった」と思えるマンションづくりに全力で取り組ななければならない。
「このマンションに住んで良かった」「この地域で生活して良かった」「老後、死ぬまでここで暮らしたい」等といったマンション居住者の気持ち・声に応えなければならない。
永住志向が強まる今、日々の暮らしが大切です。
マンションを取り巻く大きな問題として、建物の高経年化と居住者の高齢化というマンション管理上の課題が徐々に顕在化しつつあると言えます。

特に、高経年マンションの増加が急速に進む中、建物・設備の老朽化、管理組合の担い手不足、建替え等の合意形成の困難さなどの課題が浮き彫りになっています。

○マンション永住意識
バブル経済の崩壊とともに低成長時代に突入し、少子高齢化等が進行したこともあり、マンションの永住志向が高まっています。
国交省の最新「マンション総合調査」によると、全体の6割以上が今住んでいるマンションに永住する意向があるのです。今後永住志向は益々強まると思われます。
しかし、安心して老後を過ごして永住できるように管理組合の運営に積極的に参加しようという方は、依然として少数派です。
その理由として「安心なマンション生活を送るために、自分たちは安くない管理費等を毎月負担しているのだ」という他人任せの意識が多分に影響しているように思われます。
しかし、残念ながらそれはまったくの考え違いです。
マンション管理は自己責任です、居住者以外に最終的に当事者はいません。
誤った理解を改めないと、マンション購入者は経年とともに様々なリスクに直面することになります。

*マンションの居住者と建物の2つの高齢化という課題の中で、高経年のマンションを今後どうするのかということは、区分所有者にとっても、社会にとっても大きな問題です。
 老朽化に任せて放置すれば、「財産価値」も「居住価値」も失われてしまいますし、計画的に修繕を重ねていく場合のコストと市場価値を長い目で比較していく必要もあるでしょう。
 このように、マンションの将来については、当面見込まれる修繕だけではなく、住み続けることを前提とした改修・改善に留まらず、建替え等による再生も選択肢に加えて、マンション管理の経営戦略を立てていくことが必要と考えられます。

・高経年マンションのストックが増え、スラム化が声高に叫ばれる現状を踏まえ、住民と建物の「ふたつの老い」にどう対処し、どう乗り越えていくのか、これは全てのマンションが何時かは迫られる大きな課題だと思います。

『マンション再生について』(マンション再生とは住み続けられるマンションづくりです。)
 建物再生等~マンション建物は生き物です。
 マンション建物は生き物、日々劣化、老朽化している。
 マンション居住者も同じ、常に変化している!
 だから、対応、手当が必要なのです。
 長く住むことができる豊かな生活空間へと再生し、マンションの価値を高めることが重要です。

▽ストック型社会におけるマンション再生のあり方が問われています。
マンション管理を取り巻く環境は膠着(こうちゃく)状態が続いています。
というのも、築後マンションが建て替え適齢期(老朽化)に突入しているにもかかわらず、いっこうに進展が見られないからです。
居住者の合意形成が難航し、建て替えに必要な決議要件を満たせないのが一因です。
分譲マンションには多様な価値観や世帯属性を有する区分所有者が住んでおり、意見集約は容易ではありません。
高齢世帯と子育て世帯では、マンションに求める居住ニーズが異なります。
当然、建て替えの必要性にも世代間ギャップが生じます。簡単には5分の4以上の賛成が得られないのです。

また、容積率に余裕のない狭小敷地のマンションは増床が難しく、隣接地を購入して敷地面積を拡大したり、隣接建物と一体で共同建て替えをするなど、いくつものハードルをクリアしなければ建て替えは実現しません。
さらに採算が見込めず、建て替え事業に参画するデベロッパーが見つからないというケースも珍しくありません。
ビジネスである以上、一定の利益が得られなければ、デベロッパーにとって参加する“旨味”はありません。
こうした複合的要素が立ちはだかり、高経年マンション再生に向けた動きは暗中模索を繰り返しています。

△高経年のマンションでは、住み続けることを前提とした改修・改善に留まらず、新たな建替え等による再生、更には敷地売却等の形による再生も選択肢に加えて、マンションの将来を考えていくことが望まれます。
 マンション再生に管理組合としてどう取り組むのか、住民の意向を踏まえた再生を円滑に進めるために何をすればいいのかなど、今後のマンション管理には一歩踏み込んだ管理・考えが必要になります。

●「負動産」とは‥‥マンション及び戸建て住宅
「負」は負債の負。売りたいのに売れず、現金化できずに負債となった不動産のことです。
いざ売却しようとしても売れない、さらに所有しているだけで維持費や税金などの負担が発生する不動産のことを言います。
流動性が著しく劣る不動産は、いわゆる“負動産”と言えます。
マンションの場合、負動産は売れないだけではなく、持ち続けているかぎり管理費、修繕積立金、固定資産税などの金銭的な負担も所有者に重くのしかかってきます。
管理費・修繕積立金の滞納が多いマンションほど老朽化が激しく、市場における流通性に欠ける物件が多くなります。
マンションにおいても、築50年を超えるような建物は老朽化とともに居住者も高齢化し、その結果「空室」(相続されない物件を含む)が増えてくるのは避けられない。
空室のままにしても固定資産税と維持費はかかります。
売ったり、貸したりしたくても‘建物の質’や‘立地面’で問題のある物件は需要が少ないと言えます。
空室の増加は個人の負担を増やすだけに留まらず、マンション全体の資産価値を大きく落とします。(マンションのスラム化)
売れる、貸せる「富動産」にどうすれば成れるか、を考察するためにも、専有部分はもちろん共用部分における現状把握は、資産価値と居住価値を考えるうえで重要なポイントなのです。
マンション永住思考にも対応した、世代を跨いだ価値の持続を考慮すべき時代です。
〔日本は世界のどの国も経験したことのない、急激な人口減少と高齢化に直面しています。〕

・典型的な残念なマンションとは
売れない、貸せない――。立地や設備、規約、築年数、価格そして管理の状況・内情など、「負動産」マンションになってしまう要因は実にさまざまですが、居住者が住む部屋の「専有部分」以外で考えても、エントランスやエレベーター、廊下などの「共用部分」にそのほころびが出ていることが少なくありません。
マンションとしての資産価値を如何に長期的に維持していくか!?

*マンション(共同住宅・集合住宅)の生活~居住のあり方
 必然的に「標準的マナー」「基本的モラル」が不可欠であり、それは居住の総てに作用します。
共同住宅は戸別住宅よりも「他人への配慮」、言わば「公徳心」が必要です。
 隣人や住人同士の関係は暮らしていく上でも大きなポイントになることと思います。
 それは「仲良く暮らす」ということ、それが「住みやすいマンション」「愛着の持てるマンション」に繋がるという事です。
 お互いにマナーと節度を守って、住みやすい環境づくりに努めなければなりません。
 長く共に居住するとは、「人間性」にこそ意味・価値があると思います。
 それは「安らぎのマンション」「安らぎの家」であるかどうかです。

○〜みんなでつくる快適分譲マンションライフ〜
 分譲マンションは、"鍵一本で干渉されることのない自由な生活"というイメージがあるようですが、一棟の建物の中で大勢の人たちが共同生活を営むので、その住まい方には戸建て住宅とは違った生活上のルール、制約があります。
「こんなはずではなかった・・・」と後悔しないために、分譲マンションの特殊性やその管理について心得ておきましょう。
 あらかじめ知っておくことが快適な分譲マンションライフにつながります。
 マンションであれ一戸建てであれ、快適に暮らすためには、建物や設備のメンテナンスを行い、近隣住人とトラブルのないようにマナーを守って暮らすように努める必要があります。

◇「マンションは管理を買え」と言われますが、管理=イコール資産価値なのです。
それは、マンションのハード面、ソフト面に及びますが、その両方の適正管理が相まって資産価値が生まれるのです。
そして資産価値の維持向上には、マンション管理の担い手である、区分所有者(組合員)自らの努力が必要なのです。
 その具体的な行動は、区分所有者の団体である管理組合活動への積極的な参加です。
 まさに区分所有者(組合員)個々の、努力如何でマンションの資産価値が決まると言えます。

・マンション管理は区分所有者自身の問題です。
決して、マンション管理は「買うもの」ではなく「自ら行うもの」です。
「マンションは管理を買え!」というフレーズの本当の意味は、「管理状態が良好なマンションを買え!」ということなのです。
管理会社に業務委託することを否定しているわけではありませんが、居住者全員の主体性こそが、マンションの資産価値を高めるのです。自己責任・自助努力あってのマンション管理なのです。

○[マンションは管理を買え!]という言葉はマンション購入の際にしばしば聞くフレーズです。
人気が高い中古マンションというのは、管理が行き届いたマンションです。
そして管理が行き届いたマンションの資産価値は当然、管理ができていないものよりも高いです。
マンションを購入する際に、購入基準となるものは"駅からの距離、築年数、治安、防災、間取り"など様々な項目から判断します。
ですが、管理状況というのは中々見えてこない情報です。
マンションは管理を買え!という言葉は、表に出てこない管理状況をしっかりと確認しておく事を説くような言葉なのです。
(ことことは、当然マンションを売る側にも当てはまります。管理の良いマンションは高く売れるのです、それがマンションの資産価値なのです。日頃の管理の重要性はここにあるのです。)

○マンション資産価値を上げるとは
それは、マンションの快適性や防犯防災力を上げるということです。
住民がより安心、安全、快適に暮らすこと、これが資産価値を上げることです。
管理組合として資産価値を上げるための施策をいかに積極的に取り入れているか、とれだけ取り組んでいるか、問われるのは管理力です。

○マンションの管理には、ハード面とソフト面があります。
 マンションの環境は、変化します。
 建物の経年劣化、居住者個々の境遇の変化等様々な事象が起こります。
 ですから互いの連携・連帯が必要なのです。
 一人では何も出来ない。
 互いの協力が不可欠なのです。
 マンション管理は、適正化の実現に向けて工夫する事に意味があります。
 環境の変化に対応したマンション管理が必要なのです。
 互いに協力、助け合い、知恵を出し合って日々の管理を行いましょう。

○マンション管理は広範且つ複雑です。
 現状で良い、このままで良いということはない。
 マンションそのものの変化も尽きることはないが、マンションを取り巻く情勢も変わっていきます。
 それは、マンションに関する法令等の改正です。
 マンション関係法令及び標準管理規約の改正などです。
 それらはマンションにとって必要な改正であり、マンション管理を行う上で極めて大事な事柄です。
 又、それらは時代に対応した改正・施策であり、それらに沿う管理を行うことは適正管理を実現するための不可欠な要素と言えます。
 マンション管理は、時代と無縁ではない。
 常に社会の動き・変化を知り、そして学び、管理に活かしていきましょう。

▼欠陥マンション?
 マンション購入は人生の一大選択ですが、買い手が予想もしなかったトラブルに見舞われるケースがあります。
建築業界には元請けがあり、下請けが何次も入ります。
職人を使うということは、いくつも重ねられた上下関係が存在するということです。

○マンションにおけるコミュニティの重要性が叫ばれています。
 マンションにおける「コミュニティ」の大切さとは何でしょう。
 それは災害などの緊急時に、周りの人に「声かけ」ができるかどうかです。
 日頃から良好なコミュニティの形成に努めていなければ、“いざ”という時に「声かけ」はなかなか困難です。
 「声かけ」をして共に速やかに避難する、共に助け合う、これが大事です。
 まずは自助、共助そして公助です。
 日頃挨拶も交わさないでは、マンションに誰が住んでいるのか分からないでしょう。
 挨拶を交わす、総会等の集会に顔を出すなどで互いを知ることがとても大切です。
 日頃から顔見知りになること、これは不審者の侵入防止にも繋がります。
 プライバシーの保護はもちろん大事ですが、それを侵さない範囲での連携・連帯は互いを守ります。
 「互いに手を携えて」豊かで安心なマンションライフを築いて行きましょう。

○マンション管理規約は居住者同士がうまく共同生活を送るために不可欠なルールですが、
 管理組合としてそのルールをただ守れというだけではなく、
 その内容も時代の変化に対応したものでなければならない。
 無論マンション管理の原則は常に遵守しなければなりませんが、時代のニーズに沿うことも必要です。
 マンション管理規約も時代と共に、進化する必要があるということです。
 分譲マンションにおいても、外国人居住者の増加が今後予想されます。
 文化・生活習慣の違う外国人がいる前提でルールを作ることなどが必要になると思われます。
 どう外国人と上手に付き合っていくのか、これもマンション管理の新たな方策と言えるでしょう。

○「管理の基礎的考え」とは
 マンション管理の基礎、それは「しっかりとした自治意識を持つ」ということです。
 それは、しっかりとした自治意識を持って皆で管理を行うということです。
 その根幹として、社会的常識・良識を持つということ、そして各種法令・社会規範を踏まえて、
 管理に当たるということです。
 同じマンションに長く暮らす知恵として、
 ・「多様性」の尊重、互いを認め合うこと。
 ・総ての結果・責任は、自分達で負う(皆で負う)。
 その目指すところは、他の住民と協力して住環境の保全と向上を図る(皆で協調して住環境の保全等を図る)ことです。
 これが長期間、「終の棲家」として一緒に暮らすということ、「マンションに住む」ということだと思います。

○ マンションを良くするも悪くするも、あなた次第です。
 さあ一緒にやりましょう、汗を流しましょう、知恵を出し合いましょう。
 きっと住み心地の良いマンションになるはずです。
 そして住民どうしの絆が深まり、“温かみのあるマンション”がつくられます。
 それがマンションへの「愛着」を生みます。
 難しく考えずに、できることから始めてみましょう。
 *居住者皆が目指すところは、『自分達のマンションは自分達で守る!』
 『自分達のマンションは自分達で維持していく!』これが総てです。

○マンションは一つの建物を多くの人が区分して所有するという特殊状況から、居住形態の多様な混在よる権利・利用関係の複雑さ、建物構造上の技術的判断の困難さ、などを踏まえマンション全般を維持しなければならず、その前提となる区分所有者間の合意が極めて重要です。
 そのためあらゆる場面段階において合意形成を進めることが不可欠です。

○防災対策・災害対策等
 マンションには「多高層共同住宅」という特殊性がありますから、災害が発生した場合には住民間の協力支援が必要です。
 いざ災害が起きてからでは遅い、あらかじめ管理組合として取り組むべき対策を検討し、発生時に実行に移していくことが大切です。
 又、耐震性に問題がない建物の場合には慌てて外に逃げ出したりせずに一時待機して様子をみたほうが安全ですが、火災が発生したときには直ちに退避しなければ危険ですので、この点の周知が求められます。

△マンション防犯セキュリティ対策
不審者は建物の入口がオートロックになっていても居住者が出入りする際、居住者になりすまし一緒に侵入します。
電気・ガス会社等の関係者を装う住居侵入や、アンケートと称して家族構成等の個人情報を聞き出そうとする等の事案、及びマンション敷地内で強盗・わいせつ等の重大事案も全国的に発生しています。
 対策としては、マンションは絶対安全な場所ではないということを認識し、安易に相手を信じ、玄関(オートドア)を開けないこと、一旦マンション内に不審者を入れれば、不審者は自由にマンション内を徘徊できます。
防犯意識を高めて、互いに気を付け注意し合い、そして不審者をマンションに入れない近づけない、ことが大切です。
 “マンションは自分たちで守る”との意識は、マンションの安全、治安面でも要請されます。

○快適なマンションライフを享受するためには、円満な共同生活を守り育てていく必要があります。
マンションが末永く良好な住まいとなり、また大切な資産としての価値を維持するために管理組合は区分所有者の利害を調整し、組合としての 意思を決定し、決定事項を執行していかなければなりません。
このようにマンション管理については常に居住者のために「マンション管理の適正化」が求められています。
「快適な居住環境の確保」「資産価値の維持向上」をどのように実現していくのか、マンションの日々重要な課題と言えます。
高まる永住意識 分譲マンションを“終の棲家”と考えている人が増えています。

○年齢も仕事も考え方も異なる居住者が、ひとつ同じ屋根の下で共同生活を送るのが分譲マンションです。
当然、利害や価値観のズレから意見対立が起こることは避けられず、常に何かしらのトラブルが起こっています。
こうしたすべての諸問題に対して解決策を見つけるのが理事の仕事であり、その責務には実に重いものがあります。
しかし一方、理事には大きな期待も寄せられています。
有能な理事が活躍すれば、トラブルの早期解決が望めるからです。
“マンション管理は人なり”と言ってもいいでしょう。
理事のマンション管理組合への真摯な努力は必ず報われます。
マンション管理の良否が資産価値をも決定付けるのです。
自ら居住するマンションです。
マンションに愛着を持ち、無知・無関心とは“お別れ”し、主体的に組合活動に参加するようにしてください。

○マンション全体も自分の資産であるという意識
「マンションの管理なんて自分には関係ない」と思っている方がどれくらいいるのか?
まずそこで、そのマンションの管理力の行く末は決まるといっても過言ではありません。
自分の部屋だけでなく、マンション全体も自身の資産であるという意識を持ち、早め早めに前向きに取り組んでいただければと思います。

○資産価値が落ちない(落ちにくい)マンションとは
Ⅰ適切な管理運営がなされているか
・マンション内の清掃が行き届いているか
・掲示板は整然と掲示されているか(古い掲示物は厳禁)
・駐輪場は整然と整理されているか
 など視覚的なイメージが良いことです。
Ⅱ管理の質が高い
・理事会等の開催状況
・管理規約が改正等により時代に合致しているか
・適切な修繕等が行われているか
・カメラ等防犯設備の充実
 などこれらはハイグレードなマンションとの印象を与えます。
 又マンションの防犯性が高いことにも繋がります。
Ⅲ修繕積立金が築年数に応じた積み立て総額であるか(大規模修繕等を実施した場合はそれを考慮)
 これは場当たり的な運営ではなく、将来を見据えた計画的な運営を管理組合が行っているかの重要なポイントです。
 マンション管理は決して容易いものではない。
 「20年先も安心して住むことかできるか」が、そのマンションの資産価値を落とさない重要な条件ではないでしょうか。

☆新型コロナウイルスに対するマンションでの「パンデミック対策」~パンデミック(感染症の世界的大流行)
今回の新型コロナウイルス対策も、インフルエンザ対策と基本的には同じだと言えます。
感染症が流行した場合、ホテルやビルには対策マニュアルがあるはずで、入口やエレベーター付近に消毒薬のポンプが置かれます。人が触るエレベーターの操作盤や手摺、ドアノブ等の消毒も徹底すると思います。
マンションでも、オートロック操作盤、ドアノブ、エレベーターの呼びボタンや行き先階数の操作盤等を消毒するというようなことは有効だし、管理会社と相談すればできることだと思います。
また、感染が広がりを見せたときには、強制はできなくてもエチケットとして、共用部分ではマスクを着用しましょうという呼び掛けはできると思います。
緊急用のマスクを一定数フロントに用意することも考えられます。
さらに広がりを見せたときは、キッズルームや集会室、共用トイレなどを使用禁止にする。
お祭り等、人が集まるイベントを中止にする。なども可能と思われます。
要は如何にマンション内での感染防止及びマンション外への拡大拡散を防ぐかです。

・マンション内や地域での感染者発生
これは極めて重要な情報ですが、プライバシー等の関係で残念ながら管理組合は即座に入手できないでしょう。
また、マンションへの来訪者等に、行政等が行っているような、海外への渡航の有無、現在の健康状態や感染した患者が確認された地域を訪れたことがあるか等を尋ねることも、マンションでは難しいです。
確かに、マンションでのパンデミック対策は難しいことも多いですが、できることもあると思います。
そして、その対策は、マンション及び地域を災厄から守ることです。

※抗ウイルス薬やワクチンが実用化されるまでの間、一般の市民(マンション居住者)はどうすればよいのか。
ありきたりですが、戸外からの帰宅時、食事の前、トイレの後の、うがいや石鹸での手洗い、アルコール消毒の徹底、外出時のマスク着用、できるだけ人混みを避ける──など、日常生活の中で、今できる感染症対策を粛々と取っていくしかない。
ワクチンや治療薬の開発が急がれているところではありますが、現時点では新型コロナウイルスに対するワクチンや治療薬はありません。
症状を和らげる対症療法が中心です。
 流行している現状を受けて、私たちができることは、体力の維持、栄養や睡眠をしっかりとる、免疫の低下を防ぐ、そして手洗いでしょう。風邪やインフルエンザ予防と同じです。
「よく分からないけれど怖い」と漠然とした不安を感じておられると思いますが、感染力もそう強くない。
他の買い物客と距離を保って買い物をする。
出先でもトイレなどで小まめに手を洗う。アルコールでなくても、ウイルスは石鹸で洗い流せます。
熱がある時は出歩かないといった基本的なことに気をつけて過ごしてもらえればと思います。
新型コロナ後の世界が、みんなが協調し痛みを分かち合う世の中に変じることを願います。

◎2020年4月1日に民法が改正されました。
民法全体の大改正ではなく、債権法と言われる売買契約や不法行為に関する規定を大幅に見直し、売買契約における瑕疵担保責任という概念に代わって新たに「契約不適合責任」という概念が導入されることになりました。
これは不動産の売買契約にもとても大きな影響を与えることになります。

契約責任としたことによって、買主が取り得る対抗措置が、解除(契約した目的を達成できない場合)と損害賠償(旧民法第570条および第566条)のみだったのが、改正民法では、追完請求=完全履行請求(第562条)と代金減額請求(第563条)も可能になりました。
具体的には、修補(瑕疵を修理し補うこと)、代替物を引渡すこと、不足分を引渡すことを請求できるようになり、またこれらが売主によって為されない場合には、催告して代金の減額を求めることもできるようになりました。
なお、契約の解除についても事前の催告が必要ですが、今回の改正によって、契約目的の達成は可能だがハードルが高い場合には契約解除できることになり、解除できるケースが増えることが想定されます。
さらに、瑕疵自体も「隠れた瑕疵」である必要がなくなったため、買主の善意・無過失は解除の要件として不要になったことも法的には比較的大きな違いとなっています。
今回の民法改正は、買主保護の意味合いが強く押し出されていると言えます。

◇マンションで災害に備えるには~災害発生時の対応
・日本列島はここのところ毎年のように大きな災害に見舞われています。
阪神・淡路大震災、東日本大震災等、度々大地震、大きな風水害に見舞われている日本では、災害などへの備えも重要です。
 マンションは、昭和56年の新耐震基準以降のものについては揺れにも強いですし、高層階であれば水害にも安全と言えます。
しかし、地震や水害で停電し、水道もエレベータも止まってしまう事態になることも考えられます。
トイレが使えなくなることもあり得ます。復旧するまでに何日もかかってしまうこともあるかもしれません。
マンションでは、万一に備えた防災対策を行う必要があります。
管理組合が中心となって、あらゆるケースを想定して、何が必要かを検証し、実際に災害が発生する前に対応を取っておくことが有効でしょう。必要に応じて専門家の協力を仰ぐことも考えられると思います。

・消防法は50人以上のマンションに防火管理者設置を定めており、防災訓練を定期的に実施する必要があります。
ただし火災・倒壊の恐れがなく身の安全が確保されていれば建物にとどまるほうが安全なのです。
逆に、皆が避難したら、家具の下敷きになり動けない住人や、高齢者や乳幼児ら要援護者が置き去りにされる危険があります。
つまり、防災訓練は安否確認に重点を置くのがいいのです。
階やブロックごとに集合場所を決め、安否確認できない住戸はドアをたたいて呼びかけ、必要に応じ救助・手当てを行います。

・安否確認には、高齢者・要援護者や緊急連絡先などがわかる名簿を用意しておくことが前提となります。
個人情報保護法で管理会社が名簿を提供するのは難しい場合、管理組合が、災害時だけに使うことを確約して住人に任意提出を求める方策もあります。
訓練でもう一つ重要なのは、防災設備や備品をいざというときにきちんと取り扱えるか、理事会や委員会メンバーで確認し情報共有することです。









マンション管理士 田中喜藏のブログ

内容について

◯マンション管理士の行うべき内容
・マンション関係者等からの相談対応
・管理組合への助言、指導
・管理会社への適正な業務指導
・会計処理に関するチェック
・下記の支援・サポート
 理事会・総会支援業務
 管理規約改正
 大規模修繕
 建て替え
 等

ご案内

氏 名 田中喜蔵



田中喜蔵

マンション管理は広範多岐です。
まずは学びましょう。
そしてより良いマンションのため共に
努めましょう。

 

資 格 ・マンション管理士
(登録番号第0008060003号)
・管理業務主任者
・宅地建物取引士
連絡先 〒892-0848
鹿児島市平之町2番40-1005
電話(099)227-0921
FAX(099)227-0922



田中喜蔵

マンション管理は広範多岐です。
まずは学びましょう。
そしてより良いマンションのため共に
努めましょう。

マンションの良さをどう見つけていくか、人と人とのつながり、そして絆、信頼が大切です。