住んで良かった、住み続けたいと思うマンションを目指して

※マンション管理のしくみ(標準管理規約基本モデル)


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○区分所有法とは、一言で言えば主として一棟の建物を区分し、その各部分を所有権の目的とする場合の
 所有関係を定めるとともに、建物及び敷地等の共同管理について定めた法律です。

○管理組合は、一般には最高裁のいう団体としての組織を備え、多数決の原則が行われ構成員の変更にかかわらず
 団体が存続し、その組織において代表の選任方法、総会の運営、財産の管理等、団体としての主要な点が確定
 (主に規約上)しているならば、いわゆる「権利能力なき社団」に該当し、各種法的権限が与えられる。

○管理組合運営の主体は管理組合を構成する組合員であり、その組合員達が組合活動に無関心であってはならない。
 それは責任放棄であり、マンションの崩壊に繋がります。
 人任せではなく、参加型の管理組合を継続して作り上げていかなければならない。

○管理組合は一枚岩ではありません。
 理事等の早期交代があり、役員同士又は役員と組合員、組合員同士、そして管理会社に対する考え方等、
 絶えず個人的感情が交錯します。
 だから区分所有法では、全会一致ではなく、多数決の原理・手続きを規定しているのです。
 組合員同士の反目が生じないように、マンション管理士が法に則って指針を示し、適正管理に向けて
 指導・助言を行わなければならない。
 マンション管理士が管理の全面に立ち、理事会等役員を支え、そのことが管理組合を
 守っていくことになるのです。

○小さなルール違反(規約違反等)を見逃さず、一つ一つ対処是正していくことが、大きなトラブルを防ぐ上で
 極めて大事です。
 「千里の道も一歩から」日々の営み、適正管理の積み重ねが大切です。
 安心安全な「終の棲家」に向けて共に頑張りましょう。

○管理費等の使い込みや横領等の事件は、過去にも管理組合の内外を問わず起こっています。
 管理組合として印鑑・通帳(預金通帳等)の保管方法及び月次会計のチェック、特に年度末には、通帳残高と
 貸借対照表の普通預金残高との金額の照合確認を行うことが大事です。

○マンションの維持管理の主体は管理組合であり、管理組合活動の良否が区分所有者(組合員)の共有の
 資産であるマンションの価値(資産価値等)に大きな影響を与えます。

○管理会社は営利企業として管理組合の利益より管理会社の利益を優先する場合もあり、企業本来の立場から、
 常に管理組合の立場に立って管理組合を支援し、資産価値の最大化が図られるとは言い切れない。
 又、多くの管理業者が一括で管理受託をし、専門的な面からの助言、支援等を管理委託契約に
 基づき行っているが、全ての管理業者が可能な訳ではなく、管理業者に差があるのは事実です。
 多額の管理委託費を払うに値する管理業者であるのか、常に検証は必要です。

○「マンションは管理を買え」と言われますが、管理=資産価値なのです。
 それはマンションのハード面・ソフト面に及びますが、その両方の適正管理が相まってより以上の資産価値が
 生まれるのです。
 そして資産価値の維持・向上には、マンション管理の担い手である区分所有者の皆さんご自身の努力が
 必要であり、又、区分所有者の団体である管理組合活動への積極的な参加が不可欠です。
 まさに区分所有者(組合員)の努力如何です。

○変化への対応(多様化するマンション居住者に対して)
 管理の適正化を実現させるために、その管理組合に欠けているものは何かなど、をマンションごとに、
 組合ごと、更に理事会・組合員ごと等、個別に指導するコンサルタント的な業務がこれからはさらに
 求められると思います。
 より個々的な、小単位に対応する姿勢が必要になる。
 若年層及び高齢者等、相手個々に対応したきめ細かな応接、又、広い知識に基づいた幅広い指導助言が必要です。

○団地の特質
 一般的に団地では複数の管理組合が併存することになります。
 棟が複数存在する大型団地など、1棟ごとの「棟別管理組合」と団地全体(団地内、小公園・緑地・路地等)を
 管理する「全体管理組合」が併存します。
 この場合、それぞれの管理組合は管理する対象が異なるだけで、管理組合の上下関係はないとされています。

○社会的弱者への対応
 「バリアフリー社会」「女性の社会進出」「少子化、育児」など現代の課題に対応した“住民に優しい
 マンション”が今求められています。

○新たな管理組合の業務体制・運営のあり方
 高度経済成長期の頃より大量供給されてきたマンションの高経年化が進行するとともに、区分所有者の
 高齢化や賃貸化(借家人等所有者以外の居住者の増加)・空室化等も進行しています。
 又、計画的な大規模修繕や老朽化等により臨時に発生する修繕や、耐震性の不足したマンションの耐震改修
 あるいは老朽化マンションの建替えなど、専門性や多額の資金が必要な事項が増加していますが、
 管理組合内部では、役員のなり手不足、管理費又は修繕積立金の収支状況の悪化等の問題に
 直面しつつあります。
 更に、新築でも高層化・大規模化など物件の多様化が進み、より高度で複雑な管理が求められる場合が
 出てきています。
 このような状況を踏まえ、管理組合の業務体制・運営のあり方について国全体で検討が始まっています。
 個々のマンションでも、時代に沿う、新たな取組・創意工夫が強く求められています。

マンションは人と同じです、絶えずメンテナンスが必要です。