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マンション居住の皆様へ

~マンションの特質~

*「分譲」とは「分割譲渡」という言葉の略です。
一棟のマンションを一戸ごとに「分割」して販売しているので、分譲マンションと呼びます。
 マンションの敷地や建物には
「専有「共用」、「専用」「共有」の区別があります。

*「区分所有権」
 区分所有者は区分所有権者であり、また専有部分の所有者でもあります。
 専有部分は共用部分なくして物理的にも機能的にも存在し得ないことから、必然的に他の専有部分所有者たる他の区分所有者との交渉を持たざるを得ないことや、また当該専有部分の利用も、共用部分や他の専有部分に対する影響を考慮せざるを得ないため、通常の所有権の機能である~目的物を自由に使用収益する~ということに何らかの制約を設ける必要があります。
 このことは、そのまま区分所有法という民法の特別法を制定する理由でもあります。
 民法の特別法(民法に優先する法律)として区分所有法が制定された。

*マンションの区分所有者は、マンションの維持管理に関して法律で非常に厳しい制限が課せられています。
 区分所有権の創設は、民法の所有権を大幅に変更したものです。
 マンション管理組合の組合員は区分所有者と表現されるように、一定の部分を専有(または占有)する権利を与えられているだけであることに注意しなければならない。
 区分所有者が負う義務は、団体(管理組合)に対して負う義務です。

*マンションの管理組合とは?
分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有法にもとづいて、区分所有者全員で構成された団体を設立することが定められています。この団体が管理組合です。
つまり、管理組合の構成員が区分所有者です。
管理組合の役割と目的は、建物の共用部分や敷地を維持管理することです。
区分所有法には、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」(第3条)と規定されています。
したがって、管理組合は区分所有者の意見を十分に反映し、継続的に運営されなくてはなりません。
とくに、経理においては健全な会計が確保されることが求められます。
ただし、マンションの管理は専門的業務が多く含まれることから、管理業務の一部またはすべてを管理会社などに委託して行うことが認められています。
しかしその場合でも、管理組合がマンションの管理の主体であることに変わりはありません。

*管理組合の目的及び法的性格
 マンション管理組合の目的は、住み心地をよくすることと資産価値を上げること
 管理組合は、マンションの分譲により区分所有関係が成立すると同時に、区分所有法上、当然に、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うため、全員が参加する団体を構成することとなる(区分所有法3条)。
 この団体の法的な性格については、区分所有法では特に定められていないが、通常は、同法に基づき、集会、規約、管理者等に関する運営がされていれば、いわゆる「権利能力なき社団」に該当するとされています。
 そして、通常、このような区分所有者で構成される団体を「管理組合」と呼んでいます。

*マンションの区分所有者は、専有部分とともに共用部分の管理も行います。
 つまり、マンションの管理の主体は区分所有者全員であって、その管理を有効適正に行うために必要となってくるのが「管理組合」という団体です。
 そして、管理組合は、マンションを管理し、マンションの資産価値を維持保全し、そこで居住する者がお互いに快適な生活をするためにはなくてはならないものです。
 管理組合は区分所有者全員で組織され、区分所有者全員が入ることになっています(区分所有法3条)。マンションを購入し区分所有者となった人は、当然に管理組合の構成員となり、加入を拒否することはできません。
 その意味で、「管理組合の成立は人為的なものではなく自然発生的なものである。」ということができます。
 区分所有者の団体(管理組合)は、通常の任意、自主的編成の団体と異なり、区分所有法による法定の強制設立団体と言えます。

*マンションの適切な維持管理は、管理組合や区分所有者が積極的に取り組むべき事項です。
しかしながら、多くの人が居住する集合住宅であるマンションでは、より良い管理に向けての合意形成は
困難を呈しており、いかにして合意形成を図っていくかが、大きな課題です。
その為にも、マンション現状の「問題点を共有」し、それらの解決に向けての「共通の意識・認識」を
持つことが大切です。

換言すれば、マンション生活・運営の基本的な考察、あるべき形等の「基本的情報の共有」こそが極めて重要と思われます。

*基本的情報の一つとしてマンションの老朽化が挙げられます。
 マンションの老朽化とは、マンション建物の劣化を意味します。
 それはマンションの築年数と共に進行していきます。
 マンションが構造物である以上当然のことと言えます。
 マンションの現状がどうなっているか、それは建物の状態を常に把握しているかどうかです。
 旧耐震基準で建てられたマンションの耐震補強の必要性が叫ばれて久しいですが、これも現状把握に基づく対応と言えます。
 常に健全な状態にマンションを保つ、これは不断の努力であり、終わりはありません。
 このことの認識も大事な基本的情報の共有の一つです。

*マンションの経年化に伴う困難な課題 
 マンションを取り巻く社会情勢の変化等

居住者の高齢化、核家族化の進展による老老介護、そして一人暮らしの現実化、それに連なる孤独死が悲しい事実として懸念されます。
 賃貸化の進行による不在オーナーの増加、それに伴う無関心者の増加、それから波及する管理費等の滞納者の増加、それによる管理組合財政の圧迫など影響は拡大していきます。
 居住者の高齢化の影響の一つに役員のなり手不足が指摘されています。

 このようにマンションの高経年化により、将来的に様々の課題・問題が予想されます。
 これらはマンションの特質というより、まさに日本の社会現象と言えます。

*快適なマンションライフを享受するためには、円満な共同生活を守り育てていく必要があります。
 マンションが末永く良好な住まいとなり、また大切な資産としての価値を維持するために管理組合は区分所有者の利害を調整し、組合としての 意思を決定し、決定事項を執行していかなければなりません。
 このようにマンション管理については常に居住者のために「マンション管理の適正化」が求められています。
「快適な居住環境の確保」「資産価値の維持向上」をどのように実現していくのか、マンションの日々重要な課題と言えます。
 高まる永住意識 分譲マンションを“終の棲家”と考えている人が増えています。

☆「旧耐震マンション」の建築時期について
建築基準法の改正によって、建物の耐震基準が厳しくなったのを境に、それ以より前の耐震基準を「旧耐震基準」、それ以後の耐震基準を「新耐震基準」と呼びます。
 「基準が厳しくなった時期」は昭和56年(1981年)6月。
 この年の6月に建築基準法が大きく改正され、建物の耐震強度の最低基準が引き上げられました。
そのため、建築確認済証の日付が6月1日以降になっている建物は「新耐震基準」、それより前の建物は「旧耐震基準」と呼ばれることになりました。
 つまり、建築確認済証の交付がこの年の6月1日より前か後かで、基準となっている耐震強度が異なることになるのです。
 旧耐震マンションの中には、大規模修繕時などに耐震補強を施されたことで、新耐震基準を満たしているものもあります。
 早急な対応が求められています。


















 田中喜藏

マンションは「安心安全の終の棲家」でありたい。